(Xây dựng) - Ngày 23/9, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với sự tham gia của cơ quan quản lý các địa phương, chuyên gia, các nhà khoa học, các hiệp hội nghề nghiệp và doanh nghiệp. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chủ trì Hội thảo.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chủ trì và phát biểu tại Hội thảo.

Gỡ vướng trong cải tạo chung cư cũ bằng quy định thời hạn sử dụng

Phát biểu tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, Bộ Xây dựng dự kiến thể chế 8 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình Quốc hội trong 13 chương với khoảng 232 điều. Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các địa phương, doanh nghiệp, bộ ngành liên quan tiến hành rà soát bất cập, xây dựng dự án luật và lấy ý kiến theo đúng trình tự của pháp luật.

Việc sửa đổi luật nhằm giải quyết các bất cập và quy định rõ các nội dung để dễ thực hiện; đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan tránh chồng chéo trong thực thi... Cùng với việc cắt giảm các thủ tục hành chính, dự thảo đề xuất “luật hóa” các quy định và giảm bớt văn bản dưới luật.

Sau giai đoạn lấy ý kiến rộng rãi trong 2 tháng, dự kiến, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV và thông qua tại kỳ họp thứ 6.

Hội thảo đã tập trung làm rõ các nội dung như sự đồng bộ với các luật liên quan, cải cách thủ tục hành chính để tránh làm phát sinh chi phí; các chính sách mới như sở hữu chung cư có thời hạn; thúc đẩy nguồn lực trong đó có việc dành quỹ đất phát triển dự án nhà ở; chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân; quản lý vận hành chung cư với những vấn đề đang gây nhiều khiếu kiện.

Trong đó, quy định thời hạn sở hữu, sử dụng nhà chung cư được các đại biểu đặc biệt quan tâm.

Theo ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới; trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Hiện tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế giúp giá nhà giảm xuống. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau…

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn. Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cũng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua. Ông Hiệp đề xuất, nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận…

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Đình Vinh - Giám đốc Công ty Luật VietThink nhận xét, nhiều quốc gia đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, cần phải giải quyết được mâu thuẫn giữa đất và nhà. Muốn vậy, cần có giải pháp và thông suốt giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, hiện còn bất cập rất lớn nữa là loại hình condotel có suất đầu tư cao và chất lượng tốt hơn rất nhiều nhà chung cư hiện nay nhưng quy định cũng chỉ được sở hữu 50 năm là đang tước bỏ quyền của người sở hữu mà không đưa ra phương án giải quyết. Trong khi đó, chung cư lại đang được cấp quyền sở hữu không thời hạn. Do đó, Luật Nhà ở cần bình đẳng về thời hạn sở hữu chung cư nói chung.

Về phía địa phương, đại diện cho Thành phố Hà Nội, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương đặt vấn đề, với các công trình theo quy định của Luật Nhà ở 2014 khi hết thời hạn sử dụng, xuống cấp thì sẽ xử lý ra sao. Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này hầu hết đã là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu thư vào tham gia xây mới, cải tạo. Nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay…

Đại diện các doanh nghiệp như Tập đoàn CEO, Sunshine, Sun Group, VinaCapital thì lại chung quan điểm rằng, việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý của người mua và có thể ảnh hưởng tới thị trường.

Với quy định này, có thể người dân sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư. Trong khi đó, chung cư chính là mô hình phát triển phù hợp hiện nay nhằm tiết kiệm tài nguyên quỹ đất; đồng thời, gây khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS)…

“Luật hóa” việc điều tiết thị trường BĐS

Đối với Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Bộ Xây dựng dự kiến thể chế hóa 04 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình Quốc hội trong 11 Chương của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với 99 Điều.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, so với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành ít vướng mắc hơn. Do đó, lần sửa đổi này chủ yếu là làm rõ hơn một số nội dung liên đến sàn giao dịch BĐS, quy định giao dịch sản phẩm qua sàn, các loại hình BĐS mới. Luật Kinh doanh BĐS sẽ được sửa đổi trên tinh thần giải quyết được bất cập từ thực tiễn gây kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội; loại bỏ chồng chéo trong thực thi pháp luật, thủ tục hành chính; phân cấp phân quyền cho các địa phương…

Đại diện các chuyên gia, đại biểu tham luận, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tại Hội thảo.

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Bùi Xuân Dũng, phạm vi và các loại BĐS đưa vào kinh doanh trong dự thảo Luật đã bổ sung, làm rõ về các loại hình nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...

Ngoài ra, nhà ở, công trình xây dựng được xác định là tài sản công được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất trong dự án BĐS đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung việc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện nhất định…

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên - dự thảo Luật (sửa đổi) nêu rõ...

Về loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, ông Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group Phạm Thanh Hưng bày tỏ sự đồng tình với dự thảo Luật quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn và cho biết đây sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có sổ đỏ nên cần được kiểm chứng qua các sàn giao dịch nhằm đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người mua - bán.

Đề cập đến vấn đề cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, theo Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group, cần phân biệt môi giới và đại lý bán hàng. Môi giới có thể là cá nhân hoặc tổ chức, có tư cách pháp nhân. Hiện có nhiều người đang tham gia bán hàng kiểu đại lý thì chưa đủ kinh nghiệm, chỉ thông qua hình thức rao vặt, chào bán qua internet nên cần phải xem xét về thẩm quyền ký chốt giao dịch. Do đó, Luật nên quy định chỉ môi giới có thẻ hành nghề mới đủ tư cách được thẩm định, ký xác nhận giao dịch…

Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh đồng tình với quan điểm mua nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc qua sàn nhưng khuyến nghị cần nghiên cứu kỹ thêm về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS.

Đặc biệt, ông Thanh phản ánh, hiện dự thảo đưa ra điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS rất chi tiết, cụ thể nhưng lại để thời hạn chỉ có 2 năm là không hợp lý. Điều này tạo áp lực cho người làm nghề vì học và thi chứng chỉ này nghiêm túc và khó.

Theo ông Thanh, kinh nghiệm tại nhiều nước họ không quy định thời hạn cho chứng chỉ này, miễn là trong quá trình hành nghề, hoạt động không xảy ra sai phạm. Có như vậy mới tạo điều kiện cho người hành nghề môi giới yên tâm với nghề…

Toàn cảnh Hội thảo.

Bên cạnh những nội dung về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thời hạn hiệu lực của Chứng chỉ hành nghề môi giới, nhiều chuyên gia, đại biểu cũng bày tỏ sự quan tâm đến những quy định liên quan đến BĐS là căn hộ với mục đích kinh doanh. Theo các chuyên gia, Luật cần có những quy định chặt chẽ tránh để những loại hình BĐS này “lách luật” trở thành nhà ở, khi đó sẽ tạo ra áp lực lớn và nguy cơ phá vỡ quy hoạch về cơ sở hạ tầng kỹ thuật kèm theo…

Tại Hội thảo, một số chuyên gia cũng đề nghị dự thảo Luật cần bổ sung quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS phục vụ nhu cầu dưỡng lão; hình thành sàn giao dịch điện tử...

Kết luận Hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cảm ơn các đại biểu đã tham dự Hội thảo và đóng góp nhiều ý kiến bổ sung, làm rõ nhiều nội hàm trong 2 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Bộ Xây dựng vẫn tiếp thu ý kiến đóng góp và tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) trong thời gian sớm nhất, làm cơ sở triển khai các nội dung và công việc tiếp theo trong quá trình xây dựng 2 Luật này.