(Xây dựng) - Sau hơn 9 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đạt kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội... Mặc dù đạt kết quả quan trọng, nhưng đến nay đất nước đã có nhiều thay đổi, Nhà nước ban hành nhiều chính sách, pháp luật mới liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, Luật Đất đai 2013 bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập. Vì vậy việc sửa đổi, ban hành mới là cần thiết và cấp bách.

Nhiều điều/ khoản cần quy định tại Luật

Dự thảo Luật lần này khá toàn diện, nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội bước đầu được nghiên cứu, bổ sung, cần tiếp tục hoàn thiện vì nhiều vấn đề hệ trọng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của người dân, DN và Nhà nước. Tuy nhiên, nhiều điều/ khoản cần được quy định ngay tại Luật (đặc biệt những quy định liên quan đến thủ tục hành chính) không nên chờ các văn bản quy định hoặc hướng dẫn của Chính phủ hay Bộ, ngành… Trong 237 điều của dự thảo, có khoảng 55 điều khoản giao cho Chính phủ quy định và chưa kể đến nhiều điều/ khoản giao cho Bộ TN&MT hay các Bộ, ngành khác hướng dẫn, vì vậy cần rà soát lại và quy định cụ thể hơn.

Về giải thích thuật ngữ, “đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất” là khái niệm chưa đầy đủ. Cần sửa là “Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng các công trình trong lòng đất”, không nên phân biệt công trình là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất và công trình ngầm được xây dựng riêng biệt, bởi thực tế thường có sự kết hợp, liên kết, giao thoa hoặc kết nối đặc biệt các công trình xây dựng dưới lòng đất tại khu vực đô thị. Việc tồn tại công trình ngầm được xây dựng riêng biệt, độc lập là rất hiếm.

Riêng khái niệm “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ” thì việc xác định trên thực địa (mặt đất) theo không gian 2 chiều là thuận lợi và khả thi. Nhưng liên quan đến chiều sâu của thửa đất để cho phép xây dựng công trình ngầm thì khái niệm này cần được nghiên cứu bổ sung theo hướng không gian 3 chiều.

Bổ sung đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải

Trong phân loại đất, đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất công trình giao thông (cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, đường sắt, đường bộ và công trình giao thông khác); công trình thủy lợi; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất cảng cá, khu neo đậu tránh trú bão cho tàu cá, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác. Thiếu đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải (gồm công trình đầu mối, công trình phụ trợ và mạng lưới), đề nghị bổ sung, đồng thời rà soát bổ sung trong nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các loại đất của các công trình này (trong dự thảo không có).

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Tại khoản 1, Điều 31 “sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không…”. Đề nghị làm rõ sử dụng độ sâu trong lòng đất được quy định ở văn bản nào? Hiện nay, trong Luật này không có và nhiều văn bản pháp luật khác không có. Nên đưa cụ thể vào văn bản Luật này vì liên quan đến quyền về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm.

Kết cấu chương V, trong các điều dự thảo đang trình bày quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đan xen nhau, gây khó theo dõi, trùng lặp nội dung. Từ nguyên tắc lập, căn cứ lập, thời kỳ lập, nội dung lập, trách nhiệm lập, thẩm định, thẩm quyền phê duyệt của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đều khác nhau, vì vậy cần trình bày lại theo hướng tách thành 2 phần riêng biệt (quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất).

Nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất (Điều 60): Đối với quy hoạch sử dụng đất đã quy định khá rõ về nguyên tắc khi lập, nhưng hầu như rất ít nguyên tắc có liên quan khi lập kế hoạch sử dụng đất vì vậy cần bổ sung cụ thể hơn. Đề nghị bổ sung đất công trình cấp nước sạch, công trình thoát nước mưa, nước thải vào điểm b, khoản 2 Điều 64.

Bất cập về thu hồi đất cần nghiên cứu, bổ sung

Nội dung về thu hồi đất trong dự thảo lần này đã được chi tiết cho các đối tượng, có quy định giải quyết cụ thể, tuy nhiên thực tế còn những bất cập cần nghiên cứu, bổ sung trong dự thảo Luật Đất đai lần này như sau:

Theo Luật Giao thông đường bộ (2008) và dự thảo Luật Đường bộ mới đây quy định: Trong phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ được xây dựng công trình hạ tầng khác không thể bố trí ngoài phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, thông tin, viễn thông, năng lượng, cấp, thoát nước, công trình thủy lợi, thủy điện, băng tải phục vụ sản xuất, công trình tuyên truyền theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, các công trình đặc biệt khác.

Tuy nhiên, khi có yêu cầu của cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền, trong trường hợp cần thu hồi đất để đầu tư xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp, mở rộng, sửa chữa, bảo trì công trình đường bộ thì chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình hạ tầng phải hoàn trả công trình đường bộ bị ảnh hưởng, bố trí kinh phí và tổ chức di dời công trình. Đây là quy định không hợp lý và không công bằng. Vì đã cho phép xây dựng (theo Luật Giao thông đường bộ) trong phạm vi bảo vệ, phù hợp với quy hoạch giao thông hay quy hoạch đô thị thì khi di chuyển phải được đền bù về tài sản đã xây dựng thì mới hợp lý và công bằng, bảo đảm lợi ích của chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng. Mặt khác, công trình theo tuyến như cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin… không phải là các công trình độc lập dễ dàng di chuyển mà liên quan đến cả hệ thống/mạng lưới kết nối, liên quan đến sản xuất, an sinh, xã hội và cuộc sống hàng ngày của người dân (có thể không thể bị gián đoạn), đồng thời cần phải có thời gian hợp lý khi thông báo/di chuyển/thi công để bảo đảm tính ổn định và liên tục. Vì vậy, trong Luật Đất đai, tại khoản 1 Điều 81 nên bổ sung việc thu hồi đất để để đầu tư xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp, mở rộng, sửa chữa, bảo trì công trình đường bộ... Trong trường hợp bổ sung vào Điều 81 được chấp thuận thì việc bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được áp dụng các quy định tại Điều 101.

Làm rõ quy định đất để xây dựng công trình ngầm

Trong dự thảo lần này, nội dung liên quan về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm hay quản lý không gian ngầm đã được bổ sung khá cụ thể. Tuy nhiên, do quản lý đất đai và sử dụng không gian dưới đất để xây dựng và quản lý là khá mới nên một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ thêm tại văn bản Luật này ví dụ: Quyền được sử dụng đất đến độ sâu bao nhiêu? Quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm giữa các chủ thể tham gia (ở các tầng không gian ngầm - mức độ sâu khác nhau); việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm được thực hiện như thế nào? Sử dụng đất xây dựng công trình ngầm có hành lang an toàn /vùng bảo vệ (công trình theo tuyến)? Quan hệ giữa người sử dụng đất trên mặt đất và người sử dụng đất dưới mặt đất được quy định như thế nào? Thu hồi đất, bồi thường để xây dựng công trình ngầm được thực hiện như thế nào?

Thời gian qua, việc miễn giảm, giảm tiền sử dụng đất đối với các hệ thống cung cấp nước sạch cho người dân đã góp phần kêu gọi đầu tư, mở rộng phạm vi/vùng cấp nước, cải thiện điều kiện cung cấp nước, nâng cao chất lượng nước sạch, đặc biệt giá nước sạch phù hợp với thu nhập của người dân. Vì vậy, cần giữ nguyên quy định này cùng với các công trình cấp nước để huy động nguồn lực đầu tư vào các công trình thoát nước và xử lý nước thải, giảm thiểu ô nhiễm, góp phần bảo vệ môi trường; thì việc miễn, giảm tiền sử dụng đất là cần thiết. Vì vậy, nên bổ sung vào khoản 1 Điều 152: Sử dụng đất để xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.

PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến
Nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng