(Xây dựng) – Kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản đã trải qua quá trình phát triển ấn tượng trong suốt hai thập kỷ vừa qua. Khi thị trường bất động sản Việt Nam liên tục phát triển, khung pháp lý cho các hoạt động kinh doanh bất động sản được đối chiếu và điều chỉnh liên tục nhằm tháo gỡ những vướng mắc và thúc đẩy cho thị trường phát triển bền vững.

Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển ấn tượng trong suốt hai thập kỷ vừa qua.

Báo cáo mới đây của CBRE “Việt Nam: Hai thập kỷ phát triển đô thị” đã phản ánh các xu hướng và sự phát triển trong thị trường bất động sản nhà ở xuyên suốt giai đoạn vừa qua. Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, kinh tế Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển ấn tượng trong suốt 20 năm qua. Nhờ vậy, thị trường bất động sản và môi trường đô thị đất nước cũng được hưởng lợi và có những thay đổi đột phá. Điều này đã thúc đẩy sự phát triển của những tòa nhà biểu tượng ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh; hỗ trợ sự chuyên nghiệp hóa và chuyên môn hóa ngày càng tăng của các chủ đầu tư; dẫn đến sự phát triển của các nhóm mua nhà có thu nhập cao và khó tính hơn; thúc đẩy sự thay đổi trong sở thích vị trí mua nhà; và tạo nền tảng cho việc hình thành một khung pháp lý toàn diện cho lĩnh vực bất động sản.

Giai đoạn 2003-2008 đánh dấu bước chuyển mình của thị trường nhà ở Việt Nam khi chứng kiến sự ra đời của các khu đô thị mới tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, và sự xuất hiện của các chủ đầu tư nước ngoài, mở đầu cho kỷ nguyên của lối sống hiện đại. Năm 2008, Hà Nội mở rộng địa giới hành chính và sáp nhập với tỉnh Hà Tây và một phần của tỉnh Vĩnh Phúc và Hòa Bình, là sự khởi đầu cho sự phát triển nhà ở ở phía Tây thành phố. Đồng thời giai đoạn này cũng chứng kiến sự phát triển của khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Được biết đến với cái tên “Cửa ngõ phía nam Sài Gòn”, dự án đóng vai trò lớn trong việc thúc đẩy sự phát triển nhà ở về phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh, cũng như toàn khu vực miền Nam.

Cải cách năm 1986 và khung pháp lý mới đã đưa Việt Nam chuyển đổi từ một nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang định hướng thị trường đã đóng vai trò lớn trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, xóa đói giảm nghèo và tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch bất động sản. Trong bối cảnh đó, một khung pháp lý mới được ban hành nhằm quản lý sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở. Tiếp đó, năm 2007-2008, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng lớn, giá bán thị trường nhà ở Việt Nam tăng mạnh. Cũng trong năm 2008, việc Hà Nội mở rộng địa giới đã thúc đẩy sự phát triển nhà ở từ các quận trung tâm sang khu vực ngoại ô thành phố. Sự ra đời của các khu đô thị mới được phát triển bởi các chủ đầu tư nước ngoài cũng đã đánh dấu cột mốc quan trọng trong lịch sử phát triển của thị trường nhà ở.

Giai đoạn năm 2009-2013 chứng kiến thị trường Việt Nam đối mặt với ảnh hưởng từ cuộc Khủng hoảng kinh tế toàn cầu và vỡ bong bóng bất động sản. Thị trường chứng khoán tăng trưởng nóng, lạm phát cao, và sự thiếu vắng khung pháp lý chặt chẽ cho cả chủ đầu tư và người mua nhà đã dẫn đến sự điều chỉnh thị trường. Đây được cho là một hệ quả khó tránh khỏi, giữ vai trò nền tảng cho một giai đoạn tăng trưởng mới bắt đầu từ năm 2014.

Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, Chính phủ Việt Nam đã nỗ lực khuyến khích giải ngân vốn đầu tư công, khiến tổng mức đầu tư công năm 2009 đạt mức tăng trưởng 25%. Theo đó giai đoạn 2009-2013 ghi nhận nhiều công trình hạ tầng hoàn thành và đi vào hoạt động, góp phần cải thiện kết nối trên khắp Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, cũng như nâng cao tiềm năng phát triển bất động sản nhà ở tại Việt Nam.

Những cải tiến về cơ sở hạ tầng quan trọng trong khu vực ngoại ô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị lớn trong giai đoạn này, đáng chú ý như: Khu đô thị Ecopark, Gamuda City, Vinhomes Riverside, Vinhomes Times City và Celadon City. Các khu đô thị này đã cho thấy tính khả thi của mô hình khu đô thị đa chức năng tại thị trường Việt Nam, đồng thời chứng minh rằng những dự án mặc dù có vị trí xa trung tâm vẫn có thể thu hút dân cư về ở nhờ có môi trường sống và tiện ích đa dạng. Cũng trong giai đoạn này, sự xuất hiện của những trung tâm thương mại “một điểm đến” xung quanh khu vực các khu đô thị như: Crescent Mall, Aeon Mall, Vincom Megamall Royal City và Vincom Megamall Times City đã góp phần thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại khu vực đó.

Sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đã kéo theo sự phát triển nhanh chóng của dịch vụ môi giới ở cả hai thị trường giao dịch sơ cấp và thứ cấp. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy có hơn 1.000 công ty môi giới bất động sản đã được thành lập chỉ trong năm 2013, đến năm 2023, con số này đã tăng thêm 400%.

Năm 2014-2023 có thể xem là chu kỳ biến động, theo sau giai đoạn tăng trưởng mạnh về nguồn cung từ năm 2015 đến năm 2019, là giai đoạn thiếu hụt nguồn cung tiếp diễn, với số lượng nhà ở mở bán mới thấp nhất trong một thập kỷ vào năm 2023, đánh dấu một giai đoạn nhiều biến động trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam, dù cho nhu cầu nhà ở cơ bản vẫn mạnh mẽ. Đại đô thị dần mở rộng ra ngoại thành.

Tiến độ phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm tại Hà Nội và các dự án nhà ở lân cận. (Nguồn: CBRE).

Tiếp nối sự phát triển của hạ tầng giao thông công cộng với nhiều dự án được khởi công trong giai đoạn 2009-2013, nhiều dự án giao thông lớn đã đi vào hoàn thiện tại hai thành phố lớn trong giai đoạn 2014-2023. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, tuyến tàu điện Metro Số 1 dự kiến đi vào hoạt động vào tháng 7/2024, gần 2 năm sau khi cầu Ba Son (tiền thân là cầu Thủ Thiêm 2) đi vào hoạt động vào cuối năm 2022. Tại Hà Nội, hàng loạt các dự án giao thông quan trọng như cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân và các tuyến Metro Cát Linh – Hà Đông đi vào hoạt động, cùng với các tuyến đường vành đai 2, 3 và 4 khởi công xây dựng. Đáng chú ý, khu Tây dần trở thành trung tâm mới của Hà Nội sau khi Hà Nội mở rộng vào năm 2008.

Khi thị trường bất động sản Việt Nam liên tục phát triển, khung pháp lý cho các hoạt động kinh doanh bất động sản được đối chiếu và điều chỉnh liên tục nhằm tháo gỡ những vướng mắc và thúc đẩy cho thị trường phát triển bền vững. Những thay đổi pháp lý quan trọng cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cũng được ban hành đã giúp cho xuất hiện thêm sự hiện diện của nhiều nhà đầu tư nước ngoài gia nhập thị trường bất động sản Việt.

Những điều chỉnh pháp luật quan trọng tới thị trường bất động sản Việt Nam. (Nguồn: CBRE).

“Trong dài hạn, các tỉnh/thành ven biển như Hải Phòng, Quảng Ninh và có thể cả Thái Bình là những ứng cử viên tiềm năng ở miền Bắc để trở thành khu vực nhà ở chính, ngoài đô thị lớn Hà Nội. Việc hoàn thành gần đây của tuyến cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long - Móng Cái (biên giới Trung Quốc) và việc mở rộng tương lai của tuyến đường ven biển Hải Phòng - Thái Bình sẽ tiếp tục hỗ trợ phát triển thị trường công nghiệp, tạo việc làm và thu hút người dân di chuyển đến các tỉnh thành này. Điều này sẽ tạo ra cơ hội để hình thành các đại đô thị mới”, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định.