(Xây dựng) – Ông Trà Thanh Danh – Chủ tịch UBND thành phố Quảng Ngãi (Quảng Ngãi) cho rằng, đề nghị điều chỉnh cục bộ Quy hoạch tại các lô đất thương mại dịch vụ (CC1, CC4, CC5, CC6, CC7) thuộc Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng để thực hiện loại hình Nhà thương mại liên kế (Shophouse) của Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (Công ty Phát Đạt) là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt.

Chủ tịch UBND thành phố Quảng Ngãi cho rằng đề nghị điều chỉnh quy hoạch của Công ty Phát Đạt là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt.

Kết luận nêu trên của người đứng đầu chính quyền thành phố Quảng Ngãi là kết quả của việc ngày 15/11, UBND thành phố Quảng Ngãi tổ chức cuộc họp bàn nhằm xử lý các nội dung vướng mắc liên quan đến việc Công ty Phát Đạt đề nghị điều chỉnh cục bộ chỉ tiêu quy hoạch các lô đất thương mại dịch vụ nói trên, thuộc Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng.

Cuộc họp do ông Trà Thanh Danh chủ trì, với sự tham gia của: Đại diện lãnh đạo Cơ quan Ủy ban Kiểm tra – Thanh tra thành phố; Trưởng các phòng: Quản lý đô thị, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính – Kế hoạch, Tư pháp, Kinh tế và Văn phòng thành phố Quảng Ngãi; Chủ tịch UBND phường Chánh Lộ; Lãnh đạo Công ty Phát Đạt.

Tòa nhà vốn là văn phòng dự án của Công ty Phát Đạt đã được san phẳng để “phục vụ mục đích khác”.

Theo ông Trà Thanh Danh, qua quá trình rà soát, đối chiếu với Phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tại Quyết định số 3762/QĐ-UBND ngày 30/7/2022 của UBND thành phố Quảng Ngãi thì các lô đất thương mại dịch vụ nói trên là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh (SKC), được sử dụng với mục đích thương mại dịch vụ là đúng theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai ngày 29/11/2013.

Do đó, nội dung đề nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch tại các lô đất thương mại dịch vụ thuộc dự án để thực hiện loại hình Nhà thương mại liên kế (Shophouse) của Công ty Phát Đạt là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt (Theo quy định tại Mục 3.1 TCVN 12872:2020: Nhà thương mại liên kế là loại hình nhà thấp tầng liên kế xây dựng trên đất sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ).

Đồng thời, việc đề nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch của Công ty Phát Đạt là phù hợp, có cơ sở để xem xét. Bởi lẽ, qua báo cáo của doanh nghiệp và ý kiến tham gia của các thành phần dự họp, nhằm phát huy hiệu quả sử dụng đất của dự án, tránh để lãng phí quỹ đất, gây mất mỹ quan đô thị do thời gian kéo dài nhiều năm và Công ty Phát Đạt không thể triển khai thực hiện được dự án theo quy hoạch được duyệt tại các lô đất thương mại dịch vụ nêu trên.

Ông Trà Thanh Danh đề nghị Công ty Phát Đạt hoàn chỉnh lại toàn bộ phương án điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng. Trong đó cần lưu ý một số nội dung như: Phương án điều chỉnh cục bộ quy hoạch cần nghiên cứu đề xuất phù hợp với phương án đấu giá được duyệt; các chỉ tiêu quy hoạch phải đảm bảo theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Cùng với đó là phương án điều chỉnh quy hoạch cần nghiên cứu phù hợp, phát huy hiệu quả khai thác sử dụng, đồng thời cần lưu ý về phương án tổ chức giao thông, kiến trúc cảnh quan tại khu vực (nhất là tại khu vực nút ngã tư Phan Đình Phùng – Trường Chinh) nhằm tạo điểm nhấn về kiến trúc đô thị tại khu vực.

Cư dân Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng liên tục có đơn thư gửi các cấp để phản ánh những tồn tại mà Công ty Phát Đạt không thực hiện.

Cũng như chủ động phối hợp với UBND phường Chánh Lộ và các phòng ban liên quan của thành phố Quảng Ngãi tổ chức công khai minh bạch phương án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án và kết quả kiểm tra việc chấp hành các quy định về quản lý đầu tư xây dựng, quy hoạch dự án của Nhà đầu tư, kết quả xử lý đơn kiến nghị của người dân tại khu vực dự án.

Trước đó, ngày 8/6, Công ty Phát Đạt có Tờ trình số 176/2022/PĐ-XD gửi UBND thành phố Quảng Ngãi đề xuất điều chỉnh cục bộ chỉ tiêu quy hoạch các lô đất thương mại dịch vụ (CC1, CC4, CC5, CC6, CC7) thuộc Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng, thành phố Quảng Ngãi - Phần diện tích 15,49ha. Theo đó, Công ty Phát Đạt kiến nghị UBND thành phố Quảng Ngãi điều chỉnh tăng mật độ xây dựng tối đa tất cả những lô đất thương mại dịch vụ này từ 30% lên từ 50 đến 66,67%. Cùng với đó, giảm tầng cao từ 5 - 10 tầng xuống còn từ 2,5 – 3 và 4,5 tầng.

Một loạt nguyên nhân thúc đẩy doanh nghiệp đề xuất điều chỉnh được ông Trương Ngọc Dũng - Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt lý giải, do được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách đây đã 10 năm, nhưng diện tích các lô đất quá lớn mà mật độ xây dựng lại thấp (30%), tầng cao quá cao, không phù hợp với nhu cầu thực tại và không hiệu quả khi khai thác.

Ngoài ra, thời gian không sử dụng kéo dài do chưa có nhà đầu tư thứ cấp vào cuộc, trong khi đó các công trình công cộng, thương mại ở các vị trí lân cận như: Chợ Quảng Ngãi, Siêu thị Big C Go Quảng Ngãi, chợ Nghĩa Lộ ngày một hoàn thiện, phát triển mạnh. Cùng với đó, khi điều chỉnh quy hoạch các lô đất thương mại dịch vụ để xây dựng nhà thương mại liên kế (Shophouse) thì thời gian lãng phí do không khai thác sẽ rút ngắn, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, tránh lãng phí tài nguyên đất đai.

Đề xuất trên của Công ty Phát Đạt ngay lập tức nhận lại “bão” phản đối từ cộng đồng cư dân – Những người đã bỏ tiền mua sản phẩm của Công ty Phát Đạt và chuyển về dự án do “ông lớn bất động sản Việt Nam” này phát triển để làm nhà, sinh sống.

Cụ thể, ngày 1/7, tại buổi lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với các nội dung đề nghị điều chỉnh do Công ty Phát Đạt phối hợp với UBND phường Chánh Lộ tổ chức, tất cả cư dân của dự án (30 hộ) đều đồng loạt phản đối đề nghị của Công ty Phát Đạt. Kết thúc buổi lấy ý kiến, người dân còn yêu cầu UBND phường Chánh Lộ ghi biên bản một cách cụ thể, chi tiết nhất thể hiện rằng người dân phản đối đề xuất điều chỉnh quy hoạch của Công ty Phát Đạt, ghi lại hình ảnh để đối chứng. Đồng thời, yêu cầu người dân dự họp phải được ký, ghi rõ họ tên vào biên bản.

Theo Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt của Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng thì 5 lô đất thương mại dịch vụ mà Phát Đạt đề xuất điều chỉnh lần này là những lô đất được bố trí cho mục đích xây dựng công trình thương mại, dịch vụ phục vụ khu dân cư; công trình công cộng cấp khu dân cư và công trình công cộng cấp đô thị. Lâu nay tất cả những lô đất này đều bị bỏ hoang, chưa tiến hành đầu tư, xây dựng trên đất.

Cộng đồng cư dân dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng không đồng tình với đề xuất điều chỉnh cục bộ quy hoạch của Công ty Phát Đạt.

Theo dữ liệu của Phóng viên Báo điện tử Xây dựng thì đây không phải là lần đầu tiên Công ty Phát Đạt “có ý đồ” với các lô đất thương mại dịch vụ nói trên. Cụ thể, năm 2016 Phát Đạt từng đề xuất thành phố Quảng Ngãi cho phép “phân lô bán nền” lô đất “vàng” vốn được Quy hoạch là đất công cộng cấp đô thị có ký hiệu CC6 và CC7 - Sở hữu vị trí đắc địa với 3 mặt tiền, gồm: Phan Đình Phùng – Trường Chinh – Thái Thú.

Đề xuất tưởng chừng bất khả thi trên của Phát Đạt đã được Chủ tịch UBND thành phố Quảng Ngãi khi đó là ông Phạm Tấn Hoàng “hiện thực hóa” bằng Quyết định số 6856/QĐ-UBND, ngày 22/9/2017, phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng, thành phố Quảng Ngãi (Phần diện tích 15,49ha). Thời điểm đó, lý do đề xuất điều chỉnh khu đất này được Công ty Phát Đạt đưa ra là nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, doanh nghiệp “gặp khó” trong việc kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp về lĩnh vực thương mại dịch vụ đầu tư trên những khu đất nói trên.

Quyết định chuyển gần 15.000m2 đất công trình công cộng thành gần 13.000m2 đất ở đô thị cùng hơn 2.000m2 đất giao thông, bãi đậu xe kết hợp cây xanh của Chủ tịch UBND thành phố Quảng Ngãi ngay lập tức vấp phải phản ứng dữ dội từ cộng đồng dân cư Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng.

Cư dân lo lắng về một loạt quá tải khi dự án được cấp có thẩm quyền cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch.

Kết quả, ngay sau khi thông tin trên được phát đi, hàng chục hộ dân đã ký đơn tập thể khiếu nại lên UBND tỉnh Quảng Ngãi. Ngày 11/7/2018, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi khi đó là ông Trần Ngọc Căng đã có Công văn số 4079/UBND-CNXD gửi UBND thành phố Quảng Ngãi, để yêu cầu cơ quan này thụ lý và giải quyết khiếu nại của 36 hộ dân, liên quan đến việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong quá trình điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất thương mại dịch vụ thành đất ở tại Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng.

Hơn 1 tháng sau, tức ngày 24/8/2018, ông Phạm Tấn Hoàng có Công văn số 5029/UBND gửi Công ty Phát Đạt để yêu cầu doanh nghiệp này tạm dừng việc triển khai các nội dung liên quan đến việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch của dự án theo Quyết định số 6856 do mình ký.

Tại Công văn số 3687/UBND-XD ngày 30/8/2021, UBND thành phố Quảng Ngãi tiếp nhận Báo cáo kiểm điểm tập thể cơ quan của Phòng Quản lý đô thị thành phố Quảng Ngãi, đồng thời thống nhất nội dung khắc phục vi phạm trong quá trình tổ chức thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng của cơ quan này. Cùng với đó, giao Phòng Quản lý đô thị tham mưu UBND thành phố Quảng Ngãi hủy bỏ Quyết định số 6856/QĐ-UBND, ngày 22/9/2017.

Việc điều chỉnh cục bộ Quy hoạch dự án làm dấy lên mối lo quá tải cả về hạ tầng kỹ thuật, lẫn hạ tầng xã hội.

Một chuyên gia trong lĩnh vực Quy hoạch – Kiến trúc tại thành phố Quảng Ngãi nói với phóng viên Báo điện tử Xây dựng, nếu các khu đất rộng hàng nghìn mét vuông nằm xen cài trong Dự án Khu dân cư đường Phan Đình Phùng được “phủ kín” Shophouse, thì tổng thể dự án này sẽ thay đổi toàn bộ, rất nhiều bất cập sẽ nảy sinh từ việc mật độ xây dựng tăng cao, lượng cư dân và khách vãng lai tăng đột biến.

“Trong đó, dễ hình dung nhất là khi cả trăm căn Shophouse được chủ đầu tư xây dựng san sát nhau và thu hút người tới kinh doanh, buôn bán thì hạ tầng giao thông nội bộ của dự án sẽ đối mặt với áp lực rất lớn, “khủng hoảng” chỗ đậu xe là hiện hữu. Đó là chưa kể dự án còn đối mặt với hàng loạt mối lo về quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, như: Công viên, không gian công cộng, thể dục thể thao, cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, nhà trẻ, trường học… vì rõ ràng ban đầu dự án được tính toán phục vụ cho một lượng cư dân nhất định”. Chuyên gia này lo lắng.