(Xây dựng) – Qua nghiên cứu, khảo sát thực tế các mô hình nhà ở xã hội đã được áp dụng thành công tại nhiều nước trên thế giới, TS.LS Đoàn Văn Bình - Chủ tịch CEO Group, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, để triển khai hiệu quả Đề án cũng như xây dựng thành công chính sách phát triển nhà ở xã hội với tầm nhìn dài hạn, gắn với sự phát triển kinh tế, xã hội và chính sách an sinh của quốc gia, cần tiếp tục nghiên cứu và áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ từ chính sách, pháp luật đến khâu tổ chức thực thi trên thực tế.

Nhà ở xã hội HDB của Singapore.

Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại các nước trên thế giới

Singapore đã phát triển trên 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giá cả phù hợp ở 24 thị trấn và 3 estates, cung cấp nhà ở cho hơn 80% dân số, trong số đó người dân sở hữu lên đến 90% tổng căn hộ. Để người dân có thể mua nhà ở xã hội, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà.

Hơn nữa, tại Singapore còn áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc với tên gọi “Quỹ Phòng xa Trung ương” (Central Provident Fund - CPF) để giúp cho người mua nhà ở xã hội tránh được những khoản nợ lớn khi được các khoản nợ một cách đều đặn với chi phí tài chính thấp. Bên cạnh đó, các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội tại Singapore cũng được Nhà nước hỗ trợ với quy trình thủ tục hành chính rõ ràng, minh bạch và nhanh chóng.

Tại Brunei, chế độ an sinh và phúc lợi xã hội của người dân Brunei rất cao với chính sách miễn phí giáo dục, y tế và hỗ trợ nhà cửa . Trong đó, nhà ở xã hội là một trong những chính sách được Nhà nước Brunei đặc biệt quan tâm để đảm bảo mọi người dân có được sự ổn định về chỗ ở.

Nhà ở xã hội 200-300 m2 đất của Brunei.

Hiện nay, Nhà ở xã hội ở Brunei được quản lý bởi Cục Phát triển Nhà ở (Department of Housing Development - DHD). Điều đáng quan tâm là chính phủ Brunei luôn gắn việc cung cấp nhà ở xã hội với việc làm cho người thuê vì có việc làm mới có thu nhập để trả tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Gần đây, Brunei đang nghiên cứu mô hình đối tác công tư (PPP) để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người dân .

Còn ở New Zealand, nhà ở xã hội tại đây là nhà ở thuê dành cho người không thể thuê nhà ở tư nhân và Chính phủ sẽ hỗ trợ trả một phần tiền thuê nhà. Nhà ở xã hội bao gồm cả nhà riêng lẻ gắn với đất và nhà chung cư. Nhà chung cư cũng đa dạng về phân khúc, bao gồm: phân khúc nhà ở cao cấp và phân khúc trung bình. Hiện nay, các mô hình nhà ở xã hội tại New Zealand khá đa dạng

Tại Thái Lan, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội với đối tượng được thuê nhà theo chương trình của dự án là công dân Thái Lan bị ảnh hưởng bởi Covid-19, người thất nghiệp, người tàn tật, người già, viên chức về hưu và người bị Chính phủ trưng thu đất. Người đủ điều kiện thuê là người có thu nhập không quá 30.000 baht mỗi tháng tính trên mỗi hộ gia đình.

Một số giải pháp gợi mở cho Việt Nam

Thời gian vừa qua, việc phát triển nhà ở xã hội ở nước ta đã được quan tâm và đạt được những thành tựu nhất định. Theo báo cáo của các địa phương, tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Để đạt được mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” và tạo nền tảng vững chắc cho việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, trên cơ sở nghiên cứu mô hình nhà ở xã hội tại một số nước, đặc biệt là thể chế, chính sách, nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội, theo TS.LS Đoàn Văn Bình, thứ nhất, cần tăng cường hơn nữa vai trò của Nhà nước trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho người dân theo hướng: Nhà nước trực tiếp tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, đặc biệt là cho thuê để chủ động điều tiết nhà ở xã hội cho người dân thu nhập thấp, người dân trong tình huống khẩn cấp về nhà ở; đồng thời Nhà nước cũng cần khuyến khích tối đa doanh nghiệp tư nhân xây dựng nhà ở xã hội.

Hiện nay, để tạo ra quỹ nhà ở xã hội tại Việt Nam, Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp tư nhân thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế, lãi suất ngân hàng và khống chế lợi nhuận, chi phí, giá bán, đấu nối hạ tầng…Như vậy, Nhà nước đang hỗ trợ gián tiếp thông qua doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo TS.LS Đoàn Văn Bình, Nhà nước cần tăng cường tham gia hỗ trợ trực tiếp đến người dân thay vì hỗ trợ gián tiếp như hiện nay thông qua việc Nhà nước trực tiếp tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội. Cụ thể: đối với khoản miễn tiền sử dụng đất, thuế, phí, lãi suất và các ưu đãi cho các doanh nghiệp tư nhân hoàn toàn có thể đủ để Nhà nước tạo lập một lượng lớn nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê theo mô hình nhà ở xã hội của New Zealand.

Nhà ở xã hội cao cấp Te Matawai ở trung tâm thành phố Ackland, New Zealand.

Cụ thể, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, các khoản hỗ trợ bao gồm tiền sử dụng đất (miễn), giảm 50% thuế VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (10%), hỗ trợ lãi suất ngân hàng… vào khoảng 17-20%/tổng mức đầu tư dự án. Tỷ lệ này khá trùng hợp với mức Chính phủ New Zealand hỗ trợ người dân. Nếu mức hỗ trợ tối đa lên đến 20% thì với 1 dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, phần hỗ trợ của Nhà nước chiếm khoảng 200 tỷ đồng.

Theo ước lượng của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, với hơn 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị đã hoàn thành, giả sử với mức đầu tư trung bình mỗi dự án khoảng 500 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư các dự án khoảng 150.000 tỷ đồng, số tiền Nhà nước hỗ trợ sẽ vào khoảng 30.000 tỷ đồng. Số tiền này hoàn toàn có thể giúp tạo lập, hỗ trợ cho thuê nhà ở xã hội theo mô hình mới.

Như vậy, khi Nhà nước chủ động được trong việc tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội sẽ là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở cho thuê, giải quyết tốt bài toán về chỗ ở cho người có thu nhập thấp. Hơn nữa, với hệ thống nhà ở xã hội do Nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân tạo lập sẽ đảm bảo được chất lượng, an toàn cho các công trình xây dựng nhà ở và đồng bộ được hạ tầng kỹ thuật tại các khu dân cư, đặc biệt tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh.

Đây là cơ sở để người dân được sinh sống tại những căn nhà an toàn, ổn định mang tính chất lâu dài mà vụ việc cháy chung cư mini đặc biệt nghiêm trọng tại số nhà 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ trong thời gian vừa qua là chính là “bài học đắt giá” để nhìn nhận việc tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội cho người dân có thu nhập thấp hiện nay.

Nhà ở xã hội 21,5 m2 ở Bangkok, Thái Lan.

Thứ hai, thống nhất một tên gọi là nhà ở xã hội; Thứ ba, đa dạng nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội; Thứ tư, đa dạng về địa điểm xây dựng nhà ở xã hội; Thứ năm, đa dạng sản phẩm và phân khúc nhà ở xã hội; Thứ sáu, gắn việc cung cấp nhà ở xã hội các dịch vụ, an sinh xã hội khác trong đó đặc biệt là gắn việc cung cấp nhà ở xã hội với dịch vụ việc làm tương tự như kinh nghiệm của Brunei và New Zealand vì có việc làm mới có thu nhập để trả tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Thứ bảy, xem xét thành lập cơ quan chuyên trách quản lý về nhà ở xã hội; Thứ tám, song song với tạo lập nhà ở xã hội, Nhà nước cần xây dựng chính sách thiết thực thu hút tư nhân tham gia xây dựng nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) thông qua thủ tục hành chính, ưu đãi về vốn, lãi suất… theo mô hình Thái Lan. Chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp đến trung bình. Nhà ở vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở nước ta.