(Xây dựng) – Với mục tiêu ngày càng hoàn thiện các chính sách về nhà ở xã hội, Quốc hội khóa XIII năm 2014 đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi (thay thế Luật Nhà ở 2005) và đồng thời luật đặt ra các chế độ ưu đãi trong xây dựng nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho 10 nhóm đối tượng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Để triển khai thi hành Luật Nhà ở năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định ra đời nhằm hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và hướng dẫn một số điều tạo điều kiện cho các công tác quản lý Nhà nước, nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Cần có thêm quy định: Chủ nhà máy, công xưởng được phép mua nhà ở xã hội hoặc thuê mua nhà ở xã hội cho chính công nhân của họ đang lao động tại các công xưởng, nhà máy.

Có thể thấy, từ khi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ra đời, một số dự án nhà ở xã hội dưới hình thức xã hội hóa và một số doanh nghiệp Nhà nước được khởi công xây dựng, đáp ứng một phần về nhà ở xã hội. Đại dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 khiến hàng ngàn công nhân phải bỏ công xưởng, nhà máy “di cư” về quê hương. Hình ảnh đoàn công nhân, người lao động phải đi xe máy, đi bộ… đưa theo vợ con, hành lý trở về quê làm dậy sóng dư luận. Lúc này, buộc chúng ta phải thức tỉnh, nhìn nhận lại về mức độ quan tâm đến đời sống của người công nhân trong các công xưởng, nhà máy và các cơ chế chính sách nhằm khuyến khích nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ cho những người có thu nhập thấp.

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định: Nhà ở xã hội được xây dựng thành các khu đô thị tập trung, có đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đối với dự án có quỹ đất trên 10ha, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội và có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này. Thủ tướng Chính phủ cũng ban hành các quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội với lãi suất chỉ 4,8%/năm đồng thời ban hành hàng loạt Chỉ thị, quyết định khác để thúc đẩy phân khúc nhà ở này cho người thu nhập thấp.

Ngoài ra Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng đã quy định những ưu đãi của Nhà nước cho nhà đầu tư trong xây dựng nhà ở xã hội cụ thể như: Tại Điều 9 của Nghị định đã quy định rõ cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở, cụ thể như sau:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội;

UBND cấp tỉnh xem xét,quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước đối với trường hợp chủ đầu tưđã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụngđất đối với quỹ đất 20%;

b) Được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;

c) Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại;

Phần kinh doanh thương mại quy định tại Khoản này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 của Nghị định này. Ngoài phần diện tích kinh doanh thương mại nêu tại Điểm c Khoản này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các công trình hạ tầng thiết yếu khác). Phần diện tích này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và phương án quy hoạch - kiếntrúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở và pháp luật về thuế có liên quan.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.

3. Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm. Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu.

4. Chủ đầu tư dự án được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tưxây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xâydựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

5. Chủ đầu tư dự án được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng.

6. Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 2 Điều 58 của Luật Nhà ở thì được hưởng các ưu đãi theo quy định tại điểm a khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 của Điều này.

Trong đó, đối với một số dự án nhà ở cao tầng, Nghị định đã quy định việc dành 20% số căn hộ bán thương mại với giá được khống chế theo nhà ở xã hội, trên tinh thần tính đủ đầu vào, nhân công cộng với một số chi phí khác theo quy định của Nhà nước ban hành. Nhằm đảm bảo giá bán một cách hợp lý để người lao động có thể chịu đựng được, trong đó có dành 10% lãi định mức tạo điều kiện cho chủ đầu tư bù lỗ (nếu có) trong việc đầu tư xây dựng.

Dù đã có một số cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư, nhưng qua tìm hiểu thì các nhà đầu tư cũng không mặn mà gì trong việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Như việc nhà đầu tư hoặc những người có thu nhập thấp rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi. Việc đầu tư hạ tầng thì hầu như các tỉnh thành phố không hỗ trợ kinh phí cho nhà đầu tư mặc dù Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã quy định. Việc quy định phải trích 20% quỹ nhà ở để cho thuê là không hợp lý, gây khó khăn cho nhà đầu tư, trên thực tế dù khó khăn về kinh tế, nhưng những người thuộc diện mua nhà ở xã hội họ vẫn muốn mua mà không muốn thuê và đồng thời cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư trong việc quy vòng vốn. Việc quy định thủ tục mua nhà còn rườn rà, đặc biệt là vấn đề hộ khẩu. Việc quy định chỉ cá nhân được mua là chưa đầy đủ, vì công nhân lao động rất khó tiếp cận mua nhà ở xã hội, muốn đảm bảo cho công nhân có nhà thì cần bổ sung quy định chủ nhà máy, công xưởng được mua nhà ở xã hội để cho công nhân mua lại (nếu có điều kiện) hoặc thuê lại để ở. Thủ tục, trình tự đầu tư phức tạp ngang với trình tự đầu tư thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đây cũng là một rào cản mà nhiều nhà đầu tư “ngán ngẩm”.

Chính vì những khó khăn nêu trên, mà trong một thời gian dài, từ khi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ra đời, các dự án nhà ở xã hội được đầu tư không đáng kể so với yêu cầu.

Điển hình như: Nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Đặng Xá (huyện Gia Lâm, Hà Nội) do Tổng Công ty Viglacera – CTCP làm chủ đầu tư; khu nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm nằm trong Khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm do Công ty CP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư; Dự án khu nhà ở xã hội Ecohome 3 do Capital House làm chủ đầu tư…còn các tỉnh khác thì chưa xuất hiện các dự án nhà ở xã hội tập trung; thậm chí diện nhà ở xã hội thuộc 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại cũng không được quan tâm đầu tư xây dựng.

Theo khảo sát sát của phóng viên ở một số nơi như: Thanh Hóa, một khu đô thị thương mại khang trang đã được mọc lên và đã bán hết, nhưng 20% diện tích để xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn nguyên đó; hay như ở Hà Nội và nhiều tỉnh khác cũng đều có tình trạng này. Đặc biệt, rất nhiều khu đô thị lớn thương mại được xây dựng, nhưng cũng không thấy “bóng dáng” của các căn nhà ở xã hội. Pháp luật có cần bổ sung các chế tài quy định với các trường hợp nêu trên không?

Mặc dù vậy, sau khi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được ban hành, các nhà đầu tư còn thấy quá nhiều bất cập: Ngoài các bất cập đã nêu tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã không được hoàn thiện bổ sung, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP còn tạo ra những bất cập mới, mà có thể hạn chế rất nhiều đến việc thu hút nhà đầu tư, thậm chí có những vấn đề “bất ổn” trong việc quy định đầu tư nhà ở xã hội như:

Như Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định việc bố trí nhà ở công nhân tại các nhà máy công xưởng hoặc các khu công nghiệp là trái với nguyên lý về quy hoạch xây dựng, quy chuẩn về việc xây dựng khu công nghiệp và khu nhà ở. Nếu tình trạng này cứ tiếp tục diễn ra, thì sẽ ảnh hưởng đến sức khỏe, tinh thần của người công nhân, do vấn đề ô nhiễm không khí và tiếng ồn và những vấn đề khác.

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP còn cắt bỏ việc cho phép nhà đầu tư được bán 20% quỹ căn hộ theo giá thương mại được quy định, điều này càng gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP còn sửa đổi 20% tổng diện tích đất thành 20% đất ở để sử dụng xây dựng nhà ở thương mại, tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thu nhập để đầu tư xây dựng hạ tầng. Việc sửa đổi trên đã giảm đi một diện tích đất thương mại tương đối lớn, gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Đây là một số vấn đề chính, mà những tồn tại đã được nêu trong Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ là bước đi “thụt lùi” so với Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Mặc dù Nghị định số 100/2015/NĐ-CP chưa quy định đầy đủ những ưu đãi để khuyến khích các nhà đầu tư, trong khi ngân sách Nhà nước luôn gặp khó khăn, trong việc đầu tư xây dựng.

Chúng tôi cho rằng, các cơ quan tham mưu của Bộ Xây dựng cần khảo sát, lấy ý kiến của các nhà đầu tư và sớm tham mưu để Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định mới, thay thế Nghị định số 49/2021/NĐ-CP và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ.