(Xây dựng) - Mới đây, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố báo cáo nghiên cứu: Đổi mới cơ chế phối hợp giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, một vài hàm ý với thị trường bất động sản.

Doanh nghiệp bất động sản mà nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế dường như đang trông chờ nhiều hơn vào sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ.

Doanh nghiệp đang trông chờ vào chính sách tiền tệ

Bất động sản là một trong những ngành bấp bênh nhất khi nền kinh tế rơi vào vòng xoáy tăng trưởng thấp sau tác động của dịch Covid-19 và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi khi nền kinh tế toàn cầu biến động.

Các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với những khó khăn, thách thức lớn, thậm chí còn khốc liệt hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng vào những năm 2010-2013. Theo Tổng cục Thống kê, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10 cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022.

Như vậy, mỗi tháng có 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 10 tháng qua cũng giảm 50,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Đa số các doanh nghiệp bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh, dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất, thậm chí phải chuyển nhượng bớt dự án, cắt giảm nhân lực từ 70-80% và nỗ lực hết sức để tái cấu trúc, tìm cách sống sót và phục hồi. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm mạnh, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản càng trở nên chồng chất hơn, đặc biệt là vấn đề tài chính.

Trước tình hình tài chính khó khăn, không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế dường như đang trông chờ nhiều hơn vào sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ. Tăng trưởng tín dụng và tiếp cận vốn tín dụng trở thành một vấn đề được bàn luận sôi nổi trên hầu khắp các diễn đàn, hội nghị lớn, nhỏ.

Những tín hiệu mới dạng như “nới room”, “tăng room bất động sản”, “khơi thông điểm nghẽn tín dụng”, “tăng trưởng tín dụng khởi sắc”... được thị trường đón nhận như một tâm lý tích cực. Gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản phục hồi; phát triểnthị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững đang trở thành vấn đề bức thiết để tạo ra một lực kéo quan trọng cho sự phục hồi của nền kinh tế khi đây là ngành có tác động lan tỏa lớn. Ngược lại, nền kinh tế vẫn còn đối diện với nhiều thách thức là một trong những lý do khiến thị trường bất động sản dù đã có những tín hiệu khởi sắc hơn nhưng vẫn chưa thể quay trở lại đà tăng trưởng.

Không gian cho chính sách tiền tệ không còn nhiều

Tại cuộc họp về giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp, tăng khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế diễn ra đầu tháng 9, đại diện ngành Ngân hàng cho biết, công tác điều hành chính sách tiền tệ đang hết sức khó khăn, hệ thống ngân hàng đang phải “chữa bệnh thừa tiền”. Cũng giống như các doanh nghiệp bị tồn kho hàng hóa, thì các ngân hàng thương mại cũng đang tồn kho tiền.

Vấn đề đặt ra là, thực tế “tồn kho tiền” được đặt trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước cùng với toàn hệ thống tín dụng liên tục tổ chức các hội nghị nhằm thúc đẩy kết nối ngân hàng với doanh nghiệp trên toàn quốc, để lắng nghe ý kiến, rà soát, hoàn thiện thể chế pháp luật trong hoạt động cấp tín dụng; thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn, tăng khả năng tiếp cận tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, các mặt hàng nông sản chủ lực (lúa gạo, thủy sản, cà phê). Cùng với đó là ban hành chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ; triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất; giảm lãi suất cho vay, đẩy mạnh công tác truyền thông...

Trên thực tế, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và nhiều lĩnh vực khác cũng đang rất khó khăn trong việc tìm kiếm dòng vốn để duy trì hoạt động kinh doanh, và cho biết không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng. Việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế hiện nay theo Ngân hàng Nhà nước là đang rất khó khăn, bởi doanh nghiệp không hấp thụ được vốn, thậm chí “không muốn vay”. Mục tiêu nâng cao khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế, doanh nghiệp thời gian qua đã tốt dần lên, tuy nhiên vẫn chưa được như mong muốn, kỳ vọng.

Doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và nhiều lĩnh vực khác đang rất khó khăn trong việc tìm kiếm dòng vốn để duy trì hoạt động kinh doanh.

Thanh khoản hệ thống, điều kiện cho vay vẫn được duy trì

Thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng đang dư thừa và còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng tín dụng (trong 2 tháng cuối năm 2023, toàn hệ thống còn gần 7% tăng trưởng tín dụng), lãi suất cho vay có xu hướng giảm, từ đó tổ chức tín dụng có điều kiện thuận lợi để cung ứng vốn tín dụng đối với nền kinh tế.

Thực tế, đứng trước tốc độ tăng trưởng tín dụng thấp như hiện nay, các tổ chức tín dụng không kém phần sốt ruột bởi họ phải huy động tiền gửi, trả lãi cho người gửi tiền, nên việc không cho vay được thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới thu nhập.

Trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản có sự tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Có thể thấy, các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế khác trong 20 ngành kinh tế khác đang phải “chia nhau” gần 80% dư nợ tín dụng còn lại. Lĩnh vực bất động sản đã được ưu tiên khá nhiều về góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế. Ngành Ngân hàng do vậy cũng phải cân đối hài hòa trong việc phân bổ tín dụng giữa các ngành kinh tế.

Năng lực hấp thụ suy yếu, giảm lãi suất vẫn còn chịu nhiều ràng buộc

Đối với thị trường bất động sản, thanh khoản, niềm tin thị trường chưa thực sự hồi phục; nhiều dự án vẫn đang xếp hàng chờ tháo gỡ thủ tục pháp lý. Sự trầm lắng của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở, nhà cho thuê trong thời gian qua là một nguyên nhân quan trọng khiến tổng cầu suy giảm và ảnh hưởng trực tiếp tới tăng trưởng GDP.

Trong bối cảnh như vậy, việc gia tăng tín dụng để doanh nghiệp hay các cơ sở kinh tế mở rộng sản xuất, đầu tư kinh doanh trong khi tổng cầu không không đảm bảo hấp thụ được năng lực sản xuất mở rộng và nguồn cung gia tăng đó chắc chắn sẽ chứa đựng nhiều rủi ro đối với chính doanh nghiệp và kế tiếp là đối với chất lượng tín dụng.

Dù giải pháp giảm lãi suất chưa mang lại hiệu quả để kéo nền kinh tế đi lên như kỳ vọng nhưng việc có tiếp tục giảm lãi suất nữa hay không cũng là vấn đề quan trọng. Hạ lãi suất để đưa giá tín dụng xuống thấp hơn nữa sẽ gặp những trở ngại như rủi ro về lạm phát vẫn chực chờ, tác động đối với tỷ giá hối đoái khi lãi suất của đồng USD và tại nhiều nền kinh tế lớn khác vẫn chưa giảm hoặc thậm chí vẫn có khả năng được gia tăng.

Mặt khác, gia tăng tín dụng chỉ bằng biện pháp giảm lãi suất mà không song hành với các biện pháp hồi phục, củng cố và phát triển tổng cầu, đồng thời tìm mọi cách để đẩy vốn ra thị trường sẽ khiến nguồn vốn tín dụng gia tăng và được chuyển tải đến các dự án sản xuất kinh doanh thiếu bền vững về tài chính, không chắc chắn về phương án trả nợ.

Từ những nhận định và phân tích trên, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) đã đưa ra một số giải pháp cụ thể nhằm hóa giải nghịch lý nền kinh tế khát vốn nhưng khó hấp thụ vốn, thứ nhất là tăng cường mở rộng tài khóa, kết hợp hài hòa với chính sách tiền tệ; Mở rộng tài khóa bằng cách tiếp tục giảm thuế, phí, đẩy mạnh đầu tư công. kích cầu tiêu dùng nội địa. Thứ hai là cải cách môi trường đầu tư kinh doanh, thứ ba là giải quyết những vấn đề then chốt của hệ thống tín dụng, đặc biệt là “sở hữu chéo”.