(Xây dựng) – Đó là các ý kiến của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) về các giải pháp tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Loại bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tất cả các dự án NƠXH hiện nay đều bị “ách tắc” ngay ở thủ tục đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Đây là bất cập của Điểm c Khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch”.

Ngày 24/6/2023, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, Nghị quyết này chỉ mới tháo gỡ vướng mắc về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đối với các dự án NƠXH tại Thành phố Hồ Chí Minh, còn những dự án NƠXH tại các địa phương khác vẫn gặp rào cản nêu trên.

Hiện nay, Điểm c Khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở năm 2023 tiếp tục quy định dự án NƠXH thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc tháo gỡ thủ tục này đối với tất cả dự án NƠXH trong phạm vi cả nước là rất cần thiết.

Chủ tịch HoREA đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư rà soát, trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP theo hướng: Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết, hoặc quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch chung. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Trên cơ sở sửa đổi bổ sung Điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các Sở Xây dựng thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án NƠXH đã có chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư vận dụng quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội quy định: Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật, trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Bố trí nguồn vốn chi ngân sách Nhà nước trung hạn, mở rộng đối tượng vay gói tín dụng 125.000 tỷ đồng

Về quỹ đất để phát triển NƠXH, HoREA đề nghị các địa phương bố trí đủ quỹ đất khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023.

Các địa phương cần triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất để triển khai dự án NƠXH theo quy định của Luật Đấu thầu năm 2023, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất sạch đã được quy hoạch để phát triển NƠXH, khắc phục tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai.

Khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, các địa phương còn có thể triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, có thể có phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ với “đất tư”.

Luật Đất đai năm 2024 sẽ giúp các địa phương có thêm nhiều quỹ đất sạch để phát triển NƠXH.

Về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để phát triển NƠXH, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách Nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH, bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH.

Trong giai đoạn 2015 – 2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách Nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Trong khi đó, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng do 5 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp (vừa bổ sung 5.000 tỷ đồng của một ngân hàng thương mại cổ phần) với lãi suất thấp hơn từ 1,5 – 2% so với lãi suất vay thương mại thông thường, đang áp dụng lãi suất 8%/năm đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời hạn 3 năm.

Gói tín dụng này có tác dụng tích cực đối với các chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ vì trước đây các đối tượng này phải vay với lãi suất lên đến trên dưới 12%/năm.

Tuy nhiên, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua NƠXH vì phải chịu lãi suất khá cao 7,5%/năm, chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm và các mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng/lần. Sau thời hạn ưu đãi lãi suất sẽ áp dụng lãi suất thỏa thuận, “thả nổi” khiến người mua, thuê mua NƠXH có tâm lý bất an, ngại vay.

Vì vậy, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng thêm 2 đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng, bao gồm người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.

Đồng thời, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm, đã đề xuất vào ngày 17/02/2023 để thực hiện chính sách NƠXH của Luật Nhà ở năm 2023 đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NƠXH.

HoREA kiến nghị mở rộng đối tượng cho vay gói tín dụng 125.000 tỷ đồng để phát triển NƠXH.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NƠXH để khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án NƠXH như tăng lợi nhuận định mức lên mức 15% (thay vì chỉ có 10%) đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất; cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NƠXH; giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án NƠXH cho thuê…

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung đối tượng chủ nhà trọ được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở khi tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở phù hợp với thực tiễn của từng địa phương.

Trên thực tế, các chủ nhà trọ đã góp công sức rất lớn trong việc giải quyết chỗ ở cho công nhân, lao động, người nhập cư với chất lượng khu nhà trọ ngày càng tốt hơn.

Một nội dung quan trọng khác là kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022 đối với suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH theo hướng bảo đảm tương đương với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại.

Theo ý kiến của HoREA, việc suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH theo Quyết định 510/QĐ-BXD chỉ bằng 76% suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo nguyên tắc “nhà ở xã hội cũng là nhà ở bình thường” như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính.