(Xây dựng) – Mới đây, Chính phủ vừa ra dự thảo về Nghị định quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong dự thảo, Chính phủ đề xuất lấy ý kiến của các Bộ, ngành về việc xử lý kinh phí chi trả khi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã có Công văn số 46/2024/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý về nội dung trên.

Theo HoREA, Điều 16 dự thảo Nghị định chưa quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là giá nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp nhà đầu tư thực hiện theo phương thức thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 127 Luật Đất đai 2024. (ảnh: T/L).

Đề xuất phương án xử lý chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi sẽ do Nhà nước đảm bảo. Theo điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước bảo đảm. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác.

Theo đó, mới đây, Chính phủ đã có dự thảo Nghị định ban hành ngày 05/4/2024, đề xuất lấy ý kiến các bộ ngành về việc xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại điều 94 của Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, tại điều 16 của dự thảo Nghị định quy định, trong trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì kinh phí, hỗ trợ, tái định cư được đề xuất xử lý theo 2 hướng.

Tại điểm a khoản 1 điều 16, đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không được miễn tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát triển đất do ngân sách Nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quỹ phát triển đất, pháp luật về ngân sách Nhà nước (Phương án 1).

Hoặc, người sử dụng đất phải nộp tiền cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện hoàn ứng cho Quỹ phát triển đất số tiền đã ứng vốn theo quy định; số tiền sử dụng đất còn lại sau khi đã trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã hoàn ứng cho Quỹ phát triển đất (nếu có), trong thời hạn 15 ngày, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm nộp lại ngân sách Nhà nước (Phương án 2).

Tại khoản b khoản 1 điều 16, đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách Nhà nước và được tính số tiền này vào chi phí đầu tư của dự án theo quy định tại khoản 2 điều 94 Luật Đất đai 2024. Việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát triển đất do Nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quỹ phát triển đất, ngân sách Nhà nước (Phương án 1).

Hoặc người sử dụng đất phải hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và được tính số tiền này vào chi phí đầu tư của dự án theo quy định tại khoản 2 điều 94 Luật Đất đai 2024. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện hoàn ứng cho Quỹ phát triển đất số tiền đã ứng vốn theo quy định (trong trường hợp Quỹ phát triển đất đã ứng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) (Phương án 2).

Các phương án trên của Chính phủ đề xuất có nội dung chính là số tiền mà người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải nộp hoặc phải hoàn trả sẽ được nộp thẳng vào ngân sách nhà nước hay nộp cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Chưa quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

HoREA rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã khẩn trương xây dựng “dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” (sau đây gọi là “dự thảo Nghị định”) đã hợp nhất nội dung của 02 Nghị định trước đây là “Nghị định 76/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất” và “Nghị định 77/2014/NĐ-CP quy định về tiền thuê đất” thành 01 Nghị định.

Tuy nhiên, góp ý điều 16 của dự thảo Nghị định về xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, HoREA đề nghị chọn “Phương án 1” tại điểm a khoản 1 điều 16 dự thảo Nghị định và “Phương án 1” tại điểm b khoản 1 điều 16 dự thảo Nghị định.

Hiệp hội cũng đề nghị bỏ quy định phải có văn bản của người thực hiện dự án đề nghị được khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khoản 2 điều 16 dự thảo Nghị định vì quá vô lý, bởi lẽ các quy định về thành phần hồ sơ được quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 2 điều 16 dự thảo Nghị định mà người thực hiện dự án phải cung cấp cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và UBND cấp huyện thì đều được các cơ quan này thực hiện, quản lý với đầy đủ chứng từ.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản 4 (mới) Điều 16 dự thảo Nghị định quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đối với trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 127 Luật Đất đai.

Bởi, Hiệp hội nhận thấy, điều 16 dự thảo Nghị định chưa quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là giá nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp nhà đầu tư thực hiện theo phương thức thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 127 Luật Đất đai 2024.

Do vậy, rất cần thiết bổ sung nội dung này vào khoản 4 (mới) điều 16 dự thảo Nghị định, gồm: Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai; Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế; Xác nhận của UBND cấp huyện về các thửa đất trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Văn bản thẩm định của đơn vị tư vấn thẩm định giá được Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định về tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của các hợp đồng giao dịch trên đây và giá chuyển nhượng để “loại trừ” trường hợp nhà đầu tư có thể “kê khống” chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thất thu ngân sách Nhà nước.