(Xây dựng) – Ngày 15/8, Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị phổ biến Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Luật Nhà ở 2023), Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Luật KDBĐS 2023) và các văn bản quy định chi tiết.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị.

Hướng dẫn, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về 2 Luật

Phát biểu chỉ đạo Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sau khi Quốc hội thông qua 2 dự án Luật Nhà ở 2023 và Luật KDBĐS 2023, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các địa phương để trình Chính phủ ban hành 5 Nghị định, 1 Quyết định và 2 Thông tư liên quan.

Ngày 13/08/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành Công điện số 79/CĐ-TTg chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật KDBĐS 2023.

Vụ trưởng Vụ Pháp chế Tống Thị Hạnh đã chia sẻ mối quan hệ giữa Luật Nhà ở 2023 và Luật KDBĐS 2023 với các Luật khác.

Vì vậy, Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị phổ biến pháp luật nhằm hướng dẫn, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về 2 Luật, từ đó giúp các Bộ, ngành, địa phương thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước, sớm đưa quy định của 2 Luật vào cuộc sống.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, 2 dự án Luật đã giải quyết được nhiều vấn đề tồn tại liên quan đến các chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản. Thứ nhất, các Luật đã thể chế hóa các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS). Thứ hai, các Luật đã khắc phục những bất cập, chồng chéo, đảm bảo tính đồng bộ giữa các văn bản quy phạm pháp luật.

Thứ ba, các Luật đã tăng cường phân cấp, phân quyền trong quản lý Nhà nước về việc triển khai các dự án nhà ở và BĐS. Thứ tư, các Luật đã sửa đổi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa các thủ tục. Thứ năm, các Luật đã bổ sung một số nội dung mới như trình tự đầu tư các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở thương mại, cải tạo, xây dựng lại chung cư…

Giám đốc Học viện AMC Trần Hữu Hà phát biểu tại Hội nghị.

Phát biểu tại Hội nghị, Giám đốc Học viện Cán bộ quản lý xây dựng và đô thị (AMC) Trần Hữu Hà cho biết, Hội nghị sẽ phổ biến những điểm mới, nội dung chung nhất của các Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Sau Hội nghị, khi các địa phương có nhu cầu triển khai tập huấn chi tiết Luật và các văn bản hướng dẫn tới các Sở, ban, ngành và các quận, huyện, thị xã hoặc các doanh nghiệp... Học viện AMC sẽ phối hợp với Ban soạn thảo, Tổ biên tập, các đồng chí lãnh đạo, chuyên gia Vụ Pháp chế, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS tổ chức triển khai trực tiếp tại các địa phương, doanh nghiệp trên phạm vi cả nước trong thời gian tới.

Nội dung tập huấn sẽ tập trung giới thiệu các nội dung mới, hướng triển khai Luật Nhà ở 2023, Luật KDBĐS 2023 và các văn bản hướng dẫn, mối quan hệ với các Luật liên quan, gắn với tình hình thực tiễn của mỗi địa phương, doanh nghiệp.

Luật Nhà ở 2023 có những điểm mới nào?

Trong khuôn khổ Hội nghị, 2 Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Khởi và Hà Quang Hưng đã phổ biến những nội dung mới của Luật Nhà ở 2023. Theo đó, Luật Nhà ở 2023 bao gồm 13 Chương với 198 Điều, giảm 4 Chương và tăng 15 Điều so với Luật Nhà ở 2014, trong đó có sửa đổi, bổ sung 7 nội dung.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Khởi phổ biến những điểm mới của Luật Nhà ở 2023.

Thứ nhất là đổi mới về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh. Luật Nhà ở 2023 đã loại bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm trong quy định về kỳ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Thứ hai, Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ. Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thứ tư, Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất dành để phát triển NƠXH, hình thức phát triển NƠXH, điều kiện được hưởng chính sách NƠXH, ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH và một số chính sách khác về NƠXH.

Thứ năm, Luật Nhà ở 2023 bổ sung các quy định về tài chính cho phát triển NƠXH. Thứ sáu, Luật đã bổ sung, luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành nhằm bảo đảm tính pháp lý cho công tác quản lý sử dụng nhà ở.

Thứ bảy, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, sửa đổi một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư.

Ngoài ra, Chính phủ còn ban hành 3 Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2023. Đó là Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định số 95), Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Nghị định số 98) và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển, quản lý NƠXH (Nghị định số 100).

Theo đó, Nghị định số 95 có 13 Chương với 95 Điều, hướng dẫn 23 nội dung của Luật Nhà ở 2023, bao gồm: Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Trách nhiệm cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành trong việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công; Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê; Nội dung, trình tự, thủ tục xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh, kinh phí xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ; Đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư; Chuyển đổi công năng nhà ở; Trình tự, thủ tục thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công; Phân hạng nhà chung cư; Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư…

Nghị định số 98 có 8 Chương với 48 Điều, hướng dẫn 9 nội dung của Luật Nhà ở 2023 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: Các giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở; Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Hồ sơ, trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Di dời, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời…

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Hà Quang Hưng chia sẻ các quy định mới của Luật Nhà ở 2023.

Trong khi đó, Nghị định số 100 có 7 Chương với 78 Điều, hướng dẫn 18 nội dung của Luật Nhà ở 2023, bao gồm: Quy định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH; Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng NƠXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; Lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH; Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH; Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH…

Ngoài 3 Nghị định nêu trên, 2 văn bản khác có hiệu lực hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 là Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở và Quyết định số 11/2024/QĐ-TTg ngày 24/07/2024 quy định về tiêu chuẩn diện tích và định mức trang thiết bị nội thất nhà ở công vụ.

Trong phần thảo luận, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đã trả lời các câu hỏi về thời hạn xây nhà trong dự án phân lô bán nền, nghĩa vụ NƠXH đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, điều kiện mua NƠXH của đối tượng người có công, ưu đãi với chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH, quỹ đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH…

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có những nội dung mới nào?

Phổ biến về nội dung mới của Luật KDBĐS 2023, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Vương Duy Dũng cho biết, Luật có 10 Chương với 82 Điều, sửa đổi, bổ sung 10 nội dung so với Luật KDBĐS 2014.

Thứ nhất là quy định cụ thể về các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; quy định chặt chỗ về công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh; Quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu, phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu…

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Vương Duy Dũng phổ biến nội dung mới của Luật KDBĐS 2023.

Thứ hai là các quy định mới về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh; quy định về nguyên tắc, điều kiện kinh doanh…

Thứ ba là quy định các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; Quy định về nguyên tắc, điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai…

Thứ tư là các quy định mới về kinh doanh quyền sử dụng đất như quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức…

Thứ năm là các quy định mới về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS như bỏ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án BĐS được chuyển nhượng…

Thứ sáu là quy định mới về hợp đồng kinh doanh BĐS như bổ sung quy định chi tiết hơn về các loại hợp đồng kinh doanh BĐS; Bổ sung quy định sử dụng hợp đồng trong kinh doanh BĐS…

Thứ bảy là các điểm mới về kinh doanh dịch vụ BĐS như quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS; Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS…

Thứ tám là quy định mới về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS.

Thứ chín là điểm mới về nguyên tắc điều tiết thị trường BĐS, các trường hợp cần thiết thực hiện điều tiết thị trường BĐS, biện pháp điều tiết thị trường BĐS…

Thứ mười là quy định mới về quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, xử lý vi phạm và làm rõ hơn trách nhiệm của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan.

Hiện nay, các văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có Thông tư số 04/2024/TT-BXD ngày 30/07/2024 hướng dẫn về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 quy định chi tiết mộ số điều của Luật KDBĐS 2023 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 27/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật KDBĐS 2023 (Nghị định số 96).

Tại Hội nghị, Phó Cục trưởng Vương Duy Dũng đã giới thiệu các nội dung chủ yếu của Nghị định số 96 với 7 Chương, 40 Điều, quy định chi tiết 16 nội dung của Luật KDBĐS 2023, bao gồm: Công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS; Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS; kinh doanh BĐS quy mô nhỏ; Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS; Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS; Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS; Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch BĐS; Tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS…

Hội nghị được tổ chức theo hình thức trực tiếp và trực tuyến với điểm cầu tại các địa phương trên khắp cả nước.

Cũng tại Hội nghị, Vụ trưởng Vụ Pháp chế Tống Thị Hạnh đã trình bày chuyên đề về mối quan hệ giữa Luật Nhà ở và Luật KDBĐS với các Luật khác như Luật Đất đai, Luật Xây dựng hay Luật Đấu thầu. Vụ trưởng Tống Thị Hạnh đánh giá đây là một nội dung rất quan trọng vì các quy định của Luật Nhà ở hay Luật KDBĐS chưa đủ để triển khai thực hiện một dự án đầu tư xây dựng nhà ở hay một dự án kinh doanh bất động sản. Nguyên nhân là các dự án này đều bị ràng buộc bởi các pháp luật liên quan, không có trong Luật Nhà ở hay Luật KDBĐS.

Trong đó, Vụ trưởng Tống Thị Hạnh đã nhấn mạnh một số nội dung quan trọng của các Luật khác liên quan đến Luật Nhà ở và Luật KDBĐS như nộp tiền sử dụng đất, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kinh doanh quyền sử dụng đất, ưu đãi dành cho chủ đầu tư NƠXH, các giai đoạn thực hiện dự án nhà ở…