(Xây dựng) - Bộ Xây dựng ghi nhận ý kiến của Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Vĩnh Phúc để tiếp tục nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật trong quá trình xây dựng dự án Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.

Ảnh minh họa.

Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Vĩnh Phúc hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dịch vụ thương mại, thi công xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp. Công ty gặp vướng mắc trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn một số tỉnh và thủ tục liên quan đến quy hoạch tổng mặt bằng rút gọn theo quy định tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Thứ nhất, vướng mắc trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị có quy định về nguyên tắc đầu tư phát triển đô thị như sau:

"1. Bảo đảm phù hợp quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành, tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng phát triển đô thị".

Hiện nay, đề xuất chủ trương đầu tư một số dự án khu đô thị mới của Công ty đã bảo đảm tuân thủ và phù hợp với quy hoạch chung đô thị, quy hoạch phân khu đô thị tại khu vực thực hiện dự án, bảo đảm phù hợp với chương trình phát triển đô thị của các địa phương và các quy định khác có liên quan để trình thẩm định và quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Với quy định nêu trên, cụm từ "Bảo đảm phù hợp… chương trình, kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng phát triển đô thị" được Công ty hiểu là: Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải bảo đảm phù hợp với chương trình phát triển đô thị (đối với các dự án nằm trong khu vực đô thị) hoặc bảo đảm phù hợp với kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng (đối với các khu vực nằm ngoài đô thị).

Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư khu đô thị, các cơ quan chuyên môn của các địa phương còn lúng túng trong việc áp dụng quy định và chưa có cách hiểu thống nhất về quy định nêu trên, không rõ việc có phải lập kế hoạch thực hiện quy hoạch đô thị hay không?

Hơn nữa, Bộ Xây dựng chưa có Thông tư, văn bản hướng dẫn thực hiện quy định này; vì vậy, các dự án chưa được thẩm định chủ trương đầu tư, làm ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai thực hiện các dự án, sự phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của các địa phương; lãng phí nguồn lực trong việc triển khai các thủ tục liên quan đến các dự án phát triển đô thị.

Từ những vấn đề nêu trên, Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Vĩnh Phúc hỏi, như vậy có phải lập kế hoạch thực huyện quy hoạch đô thị hay không? Trường hợp phải lập thì thực hiện việc lập kế hoạch thực hiện quy hoạch đô thị đến cấp độ quy hoạch nào (quy hoạch chung đô thị, quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết đô thị)? Và lập cho quy hoạch đô thị thuộc thành phố, thị xã, thị trấn hay lập cho quy hoạch đô thị mới, hay lập cho các quy hoạch đô thị hiện hữu và đô thị mới?

Căn cứ quy định nào của pháp luật để thực hiện việc lập kế hoạch thực hiện quy hoạch đô thị (Luật, Nghị định, Thông tư)? Nội dung kế hoạch thực hiện quy hoạch đô thị (trường hợp phải lập) như thế nào? Cách xác định kinh phí để tổ chức lập kế hoạch thực hiện quy hoạch đô thị (trường hợp phải lập) và kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng ra sao?

Thứ hai, vướng mắc trong việc áp dụng quy định lập quy hoạch tổng mặt bằng. Để tiếp tục mở rộng thị trường, hình thành chuỗi cung ứng, kinh doanh hàng nội thất và thiết bị vệ sinh tại khu vực phía Bắc và trên cả nước, Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Vĩnh Phúc đã và đang đầu tư xây dựng các tổ hợp thương mại, showroom trưng bày sản phẩm… tại một số tỉnh. Trong quá trình thực hiện các thủ tục để xin cấp giấy phép xây dựng cho các dự án, cơ quan chuyên môn về xây dựng tại các địa phương còn lúng túng trong việc áp dụng quy định về lập quy hoạch tổng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ.

Hơn nữa, Bộ Xây dựng chưa có hướng dẫn cụ thể về nội dung này, dẫn đến các dự án của Công ty chưa được cấp phép để đầu tư xây dựng và đi vào hoạt động, làm ảnh hưởng đến cơ hội và hoạt động kinh doanh, kéo dài thời gian đưa đất vào sử dụng, làm chậm tiến độ thực hiện dự án theo quyết định chủ trương đầu tư.

Cụ thể, tại Điều 1, 2 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP và Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP có quy định việc lập quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án có quy mô sử dụng đất nhỏ (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, khu chung cư hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến) được xác định theo quy hoạch chung (đô thị, xây dựng) hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 5 ha đối với các trường hợp còn lại) nằm tại các khu vực trong phạm vi phát triển đô thị và các khu vực trong khu chức năng, đồng thời đáp ứng một số điều kiện cụ thể khác.

Đối chiếu với các quy định tại các điều nêu trên, dự án của Công ty có quy mô diện tích nhỏ hơn 5 ha, nằm tại xã thuộc huyện (không thuộc khu vực phát triển đô thị, không thuộc các khu chức năng), đã phù hợp với quy hoạch chung xã, quy hoạch vùng huyện thì không thuộc trường hợp phải lập quy hoạch tổng mặt bằng.

Tuy nhiên, cơ quan chuyên môn địa phương không dám thực hiện thủ tục thẩm định và cấp phép xây dựng cho dự án, do chưa rõ trường hợp như dự án có phải lập quy hoạch tổng mặt bằng hay không.

Công ty hỏi, vậy các dự án đã được giao đất (không phải xây dựng nhà chung cư, khu chung cư, nhà máy xí nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật) có quy mô diện tích nhỏ hơn 5 ha tại các xã nông thôn (nằm ngoài quy hoạch khu chức năng, quy hoạch đô thị) có phải lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt trước khi thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng hay không? Trường hợp phải lập, Công ty đề nghị hướng dẫn về căn cứ quy định của pháp luật để thực hiện (Luật, Nghị định, Thông tư – Điều, Khoản, Điểm nào?).

Trường hợp khu đất thực hiện dự án của Công ty; trụ sơ cơ quan hành chính nhà nước, cơ sở văn hóa (trung tâm văn hóa, nhà văn hóa), giáo dục (các cấp độ trường), y tế… đã xây dựng và đi vào hoạt động, trong quá trình sử dụng có nhu cầu cải tạo mở rộng công trình; hoặc xây mới một công trình, một số công trình; bổ sung công trình phụ trợ trong khuôn viên lô đất đã có tổ hợp các công trình hiện hữu có phải lập quy hoạch tổng mặt bằng trình thẩm định và phê duyệt hay không? Hay thực hiện thông qua thủ tục xin ý kiến thỏa thuận phương án tổng mặt bằng và kiến trúc công trình của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền?

Hiện nay quy định về các trường hợp phải lập quy hoạch tổng mặt bằng chỉ quy định cận trên về quy mô diện tích các lô đất (dưới 2 ha, dưới 10 ha, dưới 5 ha…), chưa có quy định về cận dưới diện tích các lô đất.

Trên thực tế, có rất nhiều dự án đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; trụ sở cơ quan, doanh nghiệp; công trình văn hóa, y tế, giáo dục… xây dựng trên các lô đất có diện tích khoảng vài trăm m2, dưới 1.000 m2, từ 1.000 m2 đến 2.000 m2… Việc phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án có quy mô diện tích nhỏ như nêu trên (với quy trình thực hiện theo quy định của Nghị định số 35/2023/NĐ-CP là theo trình tự thủ tục của lập quy hoạch chi tiết) sẽ làm mất rất nhiều thời gian thực hiện của các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân; tạo áp lực về giải quyết và phát sinh rất nhiều thủ tục hành chính cho các cấp chính quyền, cơ quan chuyên môn tại các địa phương.

Công ty đề nghị Bộ Xây dựng cho ý kiến hướng dẫn về việc thực hiện đối với các dự án có quy mô diện tích nhỏ như nêu trên.

Công ty cũng đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định về cận dưới diện tích các lô đất thực hiện dự án phải lập quy hoạch tổng mặt bằng; cho phép cơ quan chuyên môn về quy hoạch xây dựng thực hiện thủ tục thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc công trình các dự án có quy mô diện tích nhỏ để giảm thiểu thời gian giải quyết thủ tục và giảm áp lực thực hiện thủ tục hành chính của các cấp chính quyền địa phương.

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Trách nhiệm lập kế hoạch triển khai quy hoạch đô thị

Đối với vướng mắc thứ nhất, việc lập kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng phát triển đô thị được quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng năm 2014 (tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch).

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, cũng như căn cứ vào các cấp độ quy hoạch đô thị được duyệt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương, từng giai đoạn; trên cơ sở trách nhiệm quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị; UBND các cấp, các ngành có trách nhiệm lập kế hoạch triển khai thực hiện quy hoạch đô thị, bảo đảm theo quy định hiện hành; đồng thời, việc chấp thuận chủ trương đầu tư khu đô thị, phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Về kế hoạch thực hiện quy hoạch đô thị, căn cứ Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và các quy định pháp luật khác có liên quan, việc lập và kinh phí cho công tác kế hoạch triển khai thực hiện quy hoạch đô thị chưa được quy định cụ thể.

Tuy nhiên, trong Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, tại Điều 12 có quy định về kinh phí cho công tác lập và tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị, Điều 14 có quy định về trách nhiệm quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị, cũng như tại Chương V về tổ chức thực hiện và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch.

Chưa có quy định về quy hoạch tổng mặt bằng dự án tại các xã nông thôn

Đối với vướng mắc thứ hai, theo các quy định pháp luật hiện hành, thì chưa có quy định về quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án nằm tại các xã nông thôn (nằm ngoài quy hoạch khu chức năng, quy hoạch đô thị).

Nội dung câu hỏi chưa làm rõ khu đất thuộc khu vực nào (trong đô thị hay ngoài đô thị), cũng như quy mô diện tích lô đất, do đó, Bộ Xây dựng không có cơ sở hướng dẫn.

Theo các quy định hiện hành hiện nay, đối với các trường hợp đáp ứng các điều kiện lập quy hoạch tổng mặt bằng (kể các các diện tích lô đất < 2 ha) đều phải lập, thẩm định và phê duyệt theo trình tự thủ tục của lập quy hoạch chi tiết rút gọn.

Bộ Xây dựng xin ghi nhận ý kiến của Công ty, để tiếp tục nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật trong quá trình xây dựng dự án Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (dự kiến được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XV - tháng 11/2024).