(Xây dựng) – TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, trong thời gian tới, việc đẩy mạnh đầu tư công, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế nhanh và mạnh hơn, đồng thời tăng trưởng lực cầu đầu tư và nhu cầu của thị trường BĐS.

Lượng cung, giao dịch nhà ở giai đoạn 2018 - 2023 theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Ảnh: VARS).

Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS Việt Nam

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, năm 2023, Chính phủ đã có nhiều động thái tích cực, nhằm miễn, giãn, giảm thuế, phí, cơ cấu lại nợ cho DN, hạ lãi suất… Cụ thể, Chính phủ đã ban hành các nghị quyết, nghị định như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP; Nghị quyết 33/NQ-CP; gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho NƠXH; 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước; Nghị định 10...

Trong 5 tháng đầu năm 2023, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước, cùng với chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, đặc biệt trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị..., kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng...

Tín dụng BĐS 4 tháng đầu năm tăng 9,78%, gấp 3 lần tín dụng chung của nền kinh tế. Các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho các dự án có phương án vay vốn khả thi theo đúng quy định. Tại một số địa phương, tỉnh/thành phố, công tác tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án BĐS đang thực hiện ráo riết; nhiều dự án được tái khởi động.

Tuy nhiên, trong 5 tháng đầu năm, nguồn vốn FDI rót vào BĐS giảm mạnh 61% so với cùng kỳ năm trước, mất vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng thu hút đầu tư. Con số trên đã phản ánh những vấn đề nội tại của thị trường BĐS Việt Nam như khan hiếm nguồn cung, quỹ đất, vướng mắc pháp lý…

Bên cạnh đó, các yếu tố như dòng tiền trên thị trường yếu dẫn đến sức mua chưa được cải thiện; Gói hỗ trợ lãi suất 120 nghìn tỷ đồng chưa phát sinh nợ do pháp lý, thủ tục trong đầu tư, xây dựng NƠXH còn nhiều vướng mắc, không thu hút được chủ đầu tư tham gia. Trong khi đó, nguồn cung NƠXH, nhà ở công nhân còn hạn chế; “sức khỏe” của DN BĐS suy yếu nghiêm trọng do không có doanh thu, không có nguồn vốn mới.

Trong 5 tháng đầu năm, chỉ có hơn 1.700 DN BĐS thành lập mới, giảm 61% so với cùng kỳ; có tới 554 DN giải thể, tăng tới 30,4%; ảnh hưởng tiêu cực đến cái nhìn của các nhà đầu tư đối với thị trường, nhiều lao động mất việc làm, để lại hệ lụy đến kinh tế - xã hội trong trung và dài hạn.

Đồng bằng sông Cửu Long đang phát triển mạnh mẽ; trở thành điểm sáng thu hút giới đầu tư.

Khơi thông thị trường BĐS Việt Nam

Năm 2022, nguồn cung BĐS nhà ở đạt khoảng 48.500 sản phẩm, bằng 20% năm 2018. Trong quý I/2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25 nghìn sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Lệch pha cung cầu nghiêm trọng, thị trường thiếu hụt nguồn cung sản phẩm nhà ở giá phù hợp, NƠXH...

Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý I/2023 chỉ đạt 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ. Sau Tết, thị trường BĐS có “điểm sáng” như lượng giao dịch bắt đầu tăng trở lại nhờ sức cầu của nhu cầu thực, các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt.

Giá chung cư cao cấp ở các thành phố lớn tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao, trung bình 51 triệu đ/m2 tại Hà Nội và 74 triệu đ/m2 tại TP.HCM. Để kích cầu người mua, chủ đầu tư giảm giá hoặc tăng chiết khấu. Trong quý II, dòng vốn bước đầu khai thông trở lại, thị trường có “tín hiệu” ấm lên. Một số khu vực không còn hiện tượng cắt lỗ thêm, có giao dịch đều, giá tăng so với quý I/2023.

Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung giảm mạnh, hơn 80% trong quý I/2023. Tâm lý chấp nhận cắt lỗ, giảm giá sâu vẫn tiếp diễn, thanh khoản thị trường ở mức rất thấp. Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel đủ điều kiện, giúp vực dậy niềm tin cho BĐS nghỉ dưỡng, tuy nhiên vẫn chưa có quy định cụ thể áp dụng vào thực tế.

Khác các phân khúc BĐS khác, BĐS công nghiệp tiếp tục là “điểm sáng” khi có thêm nhiều dự án đầu tư KCN được chấp thuận. Giá thuê BĐS quanh KCN tăng nhưng tốc độ chậm, giá thuê đất công nghiệp có xu hướng tăng.

Phân khúc thị trường BĐS thương mại ghi nhận nhiều mặt bằng cho thuê tại trung tâm các thành phố lớn bỏ trống lâu nhưng không giảm giá. Khách hàng ngày càng khắt khe trong lựa chọn.

Dự báo thị trường BĐS 2023, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: Những vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường khả năng được khơi thông một phần trong cuối quý II, đầu quý III. Khi đó, thị trường mới hồi phục, ổn định và phát triển trở lại.

Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tình trạng pháp lý tốt từ các chủ đầu tư uy tín; nguồn cung có thể không nhiều nhưng cũng đủ để thị trường xuất hiện giao dịch thực. Nhu cầu mua BĐS vẫn được duy trì ở mức tốt, đảm bảo đủ hấp dẫn để kích thích các hoạt động đầu tư, phát triển BĐS. Nhất là tại khu vực, địa phương có sự phát triển mạnh về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao.

“Trong quý II/2023, thị trường đã có “khởi sắc” mới. Ghi nhận tại một số địa phương đã có một số dự án BĐS được gỡ vướng, tái khởi động. Đến cuối quý III, khả năng thị trường BĐS ở các phân khúc bình dân sẽ hồi phục, khi các dự án NƠXH triển khai. Nếu lãi suất huy động được điều chỉnh xuống dưới 5%, dòng tiền đầu tư sẽ được rút ra khỏi ngân hàng để quay trở lại làm tăng đầu tư, giao dịch trên thị trường. Giá căn hộ sẽ không giảm, thậm chí tăng nhẹ vì thiếu nguồn cung. Giá đất đai giảm mạnh so với “đỉnh sốt” của năm 2022” - TS Nguyễn Văn Đính cho biết.

Đồng bằng sông Cửu Long - điểm đến đầu tư BĐS hấp dẫn

Khởi đầu năm 2023, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, nền kinh tế, thị trường BĐS Tây Nam Bộ dường như “đứng yên”. Phần lớn DN BĐS đều chuyển đổi mô hình kinh doanh hoặc giải thể. Sang quý II, thị trường “khởi sắc”, các dự án được đưa ra thị trường đều là dự án có chất lượng tốt, gần như đã hoàn thiện, pháp lý đầy đủ, mật độ xây dựng thấp... Theo TS Nguyễn Văn Đính, “điểm sáng” của khu vực này là ít bị ảo, ít bị ảnh hưởng bởi tình trạng sốt đất.

Đối với nguồn cung, thị trường BĐS Đồng bằng sông Cửu Long quý I/2023 có 83 dự án mở bán, đưa ra thị trường khoảng 9.499 sản phẩm mới; tập trung chủ yếu ở Long An và Kiên Giang. Trong đó, đất nền, biệt thự/liền kề/nhà phố là hai phân khúc chiếm tỷ trọng nguồn cung mới lớn nhất, lần lượt chiếm 29,5% và 58% tổng nguồn cung toàn khu vực.

Tỷ lệ hấp thụ giao dịch trong quý I/2023 chỉ khoảng 4,3%, tương đương 407 giao dịch. Trong quý II, giao dịch ghi nhận tăng nhẹ, chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm giá dưới 2 tỷ đồng. Mặt bằng giá tương đối ổn định, ít xảy ra “sốt ảo”, khu vực được đầu tư hạ tầng tốt.

“Cũng như tình trạng chung của cả nước, thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại khu vực này trầm lắng, thanh khoản thấp. BĐS công nghiệp đang được chú trọng phát triển. Dự kiến trong tháng 6/2023, dự án KCN VSIP Cần Thơ sẽ được khởi công xây dựng hạ tầng. BĐS văn phòng - thương mại khu vực này phát triển chưa tương xứng với tiềm năng” - TS Nguyễn Văn Đính nhận định.

Đối với các yếu tố tích cực tác động đến thị trường BĐS Tây Nam Bộ, TS Nguyễn Văn Đính cho biết: Tốc độ tăng trưởng bình quân GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) năm 2022 đạt 8,5%. Trong đó, GRDP tỉnh Hậu Giang đứng thứ 1 vùng Đồng bằng sông Cửu Long và đứng thứ 4 cả nước. Dự báo GRDP toàn vùng có thể tăng mạnh hơn giai đoạn cuối năm.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông ngày càng được chú trọng đầu tư, triển khai xây dựng (hệ thống cao tốc, cảng biển và đường thủy nội địa...). Trong vòng 4 năm tới, khu vực Đồng bằng sông Cửu Long sẽ có thêm khoảng 554 km cao tốc, 4 cầu mới. Đây chính là động lực thu hút đầu tư phát triển và giúp thị trường BĐS tại đây sẽ sôi động trong thời gian tới.

Tuy nhiên, do kết cấu hạ tầng chưa tốt nên chưa hấp dẫn nhà đầu tư thứ cấp, đây cũng là nguyên nhân chính được TS Nguyễn Văn Đính giải thích tại sao khu vực này vẫn ít dự án BĐS được triển khai. Ngoài ra, thu nhập bình quân đầu người thấp và chất lượng nhân lực vẫn còn yếu, hạn chế.

Trong thời gian tới, việc đẩy mạnh đầu tư công, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long sẽ tạo kết nối không gian vùng này với TP.HCM và miền Đông Nam Bộ, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế nhanh và mạnh hơn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, hạ tầng được chú trọng đầu tư sẽ tạo tăng trường, tỷ lệ đô thị hóa và số lượng các khu kinh tế lớn ở vùng này. Những phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS như: Nhà ở đô thị, BĐS công nghiệp, BĐS du lịch, BĐS bán lẻ... chắc chắn sẽ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn tới.