(Xây dựng) - Kinh nghiệm của các nền kinh tế phát triển từ châu Âu đến những nền kinh tế mới nổi ở châu Á cho thấy, các dự án nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân tại nhiều nước và nhiều bài học có thể rút ra để Việt Nam tham khảo, học hỏi.

Nhà ở xã hội Singapore (Ảnh: Dothivietnam).

Singapore

Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singapore chui rúc trong những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250 nghìn người khác nhồi nhét trong những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của thành phố. Những khu ổ chuột này không có hệ thống vệ sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội phạm và các tệ nạn xã hội.

Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) được thành lập năm 1960 và được trao quyền xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở. Từ đó, HDB đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.

Ưu tiên hàng đầu của HDB là tăng mạnh việc xây dựng con số các căn hộ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất. Kết thúc chương trình xây dựng 5 năm của HDB, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ 45 phút là ra đời một căn nhà mới.

Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực này đã đáp ứng được nhu cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở. Năm 1964, Chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn.

Chính nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo và nâng cấp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng dành cho những người mong muốn có được ngôi nhà riêng theo ý của mình. Đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HDB và đến cuối thập niên 1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới.

Mỹ

Chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội Mỹ. Vì vậy, Chính phủ nước này đã đặc biệt quan tâm và hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở xã hội.

Về sở hữu nhà ở, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Mỹ được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các Quỹ Tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay đa dạng. Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, Chính phủ Mỹ đã dành một phần vốn ngân sách (khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia và khoảng 20 - 25% từ các nguồn vốn khác) cho tái tạo Quỹ Nhà ở.

Mỗi căn hộ người dân muốn được sở hữu, giá trị vay lên tới 80%, còn sự đóng góp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%, một số trường hợp có thể vay tới 90 - 95% giá trị căn hộ. Thời gian vay phổ biến là trên 30 năm với lãi suất từ 5 - 6%. Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800 USD/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống.

Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ và cộng đồng. Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ.

Hàn Quốc

Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp.

Để cân đối lại khoản thâm hụt này, Công ty Nhà ở Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập trung bình trở lên. Theo đó, một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban hành.

Chính sách quản lý thị trường bất động sản: Từ năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ nước này đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp.

Đồng thời, Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

Trung Quốc

Trước năm 2008, ở Trung Quốc làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn lên các thành phố lớn đã gây ra tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai các giải pháp đồng bộ sau:

Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội trên toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội. Chính phủ thực hiện miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định, có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: Thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn NDT trở xuống. Điều kiện này được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương.

Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn. Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất.

Quá trình mua bán nhà diễn ra thông qua mạng để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản…

Pháp

Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà ổ chuột, ngay từ năm 1912, Hội đồng thành phố Paris đã quyết định vay vốn để xây dựng 20 nghìn căn nhà tại Thủ đô cho người nghèo. Đến năm 1980, kinh tế Pháp suy thoái khiến ngân sách dành cho nhà ở xã hội giảm, các chung cư xuống cấp trầm trọng, dự án khôi phục nhà ở xã hội được Thị trưởng thành phố khởi xướng, sau đó đã trở thành dự án cấp quốc gia.

Tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể. Không thể chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hóa ý tưởng nhà ở xã hội. Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Dù mang tên nhà ở xã hội nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ.

Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các công ty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở. Để đảm bảo quỹ nhà ở xã hội, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu nhà ở xã hội, từ đó phân bổ vào các dự án.

Đặc biệt, nhà ở xã hội không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ nhà ở xã hội. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ nhà ở xã hội bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn. Đây là một sáng kiến đáng lưu ý.