• Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Cty CP Phát triển nhà Ô Cấp lừa đảo khách hàng

(Xây dựng) – Sau khi Báo điện tử Xây dựng phản ánh về việc hàng trăm người dân bị Cty CP Phát triển nhà Ô Cấp (Cty Ô Cấp) lừa đảo bán dự án đất nền Khu dân cư số 1 Tây Nam, xã An Ngãi, thị trấn Long Điền, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) rồi mang thế chấp sổ đỏ vào ngân hàng. Qua quá trình thu thập hồ sơ, Báo điện tử Xây dựng đã tìm ra khá nhiều điều mờ ám ở 1 doanh nghiệp mua lại dự án này, đó là Cty Thu Hà.

Cty Ô Cấp bán cả doanh nghiệp cho Cty Thu Hà.

Loằng ngoằng thay đổi vốn điều lệ

Theo tìm hiểu của chúng tôi, Cty TNHH Xây dựng Thương mại Thu Hà (Cty Thu Hà) - (mã số doanh nghiệp: 3501122290) được thành lập ngày 02/2/2009, với số vốn điều lệ là 6 tỷ đồng, trụ sở đặt tại 183 đường 27/4, phường Phước Hưng, TP Bà Rịa, tỉnh BR-VT. Tuy nhiên, doanh nghiệp này có nhiều biến động đáng ngờ.

Theo số liệu, doanh nghiệp này được thành lập và đăng ký từ ngày 02/02/2009, với số vốn điều lệ 6 tỷ đồng, ngày 17/12/2013, Cty Thu Hà tăng vốn điều lệ từ 6 tỷ lên 100 tỷ đồng. Trong đó, bà Nguyễn Thị Thu Hà góp 80 tỷ đồng, bà Nguyễn Thị Lan góp 20 tỷ đồng.

Đến ngày 28/8/2014, Cty Thu Hà tiếp tục tăng vốn điều lệ từ 100 tỷ đồng lên 1.800 tỷ đồng. Trong đó, Nguyễn Thị Thu Hà 1.780 tỷ đồng, Nguyễn Thị Lan 20 tỷ đồng. Nhưng điểm đáng chú ý là 2 thông tin bố cáo và Đăng ký doanh nghiệp (ĐKDN) lại có mâu thuẫn (Giấy ĐKDN là 1.800 tỷ đồng, thông tin bố cáo lại là 2.000 tỷ đồng).

Tuy nhiên, đến ngày 23/9/2016 Cty Thu Hà bất ngờ giảm vốn điều lệ từ 1.800 tỷ đồng (Theo ĐKDN) xuống còn 3,5 tỷ đồng. Trong đó, bà Nguyễn Thị Thu Hà 3 tỷ đồng, bà Nguyễn Thị Lan 500 triệu đồng.

Vậy, sau nhiều lần thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp, hiện nay, vốn điều lệ của Cty Thu Hà là 20 tỷ đồng (Thay đổi lần 7 ngày 22/5/2018), trong đó, gồm 3 thành viên: Nguyễn Thị Thu Hà góp 14 tỷ đồng, Nguyễn Thanh Tuyền góp 5 tỷ đồng, Đỗ Minh Phương góp 1 tỷ đồng (nhận chuyển nhượng phần vốn từ Đỗ Quang Linh), và người đại diện theo pháp luật là Nguyễn Thanh Tuyền với chức danh Tổng Giám đốc.

Như vậy, trong khoảng thời gian vài năm, công ty này có quá trình tăng vốn điều lệ rất bất thường, từ 6 tỷ đồng lên 1.800 tỷ đồng, sau đó giảm xuống còn 3,5 tỷ đồng, đến nay lại tăng lên 20 tỷ đồng.

Ngoài ra, 1 vấn đề cần đặc biệt lưu ý là trong nội dung đăng ký kinh doanh lần 7 của doanh nghiệp, Cty Thu Hà không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản (BĐS) nhưng lại đang thực hiện các giao dịch về kinh doanh BĐS.

Hợp đồng vay vốn và chuyển nhượng cổ phần không minh bạch

Bên cạnh đó, Hợp đồng vay vốn giữa Cty Ô Cấp (đại diện là ông Hoàng Huy Hiển, chức vụ Tổng Giám đốc), bà Nguyễn Thị Thu Hà và ông Đỗ Minh Phương mặc dù tại công chứng nhưng thể hiện nhiều vấn đề:

Cụ thể, trong văn bản bà Hà tuyên bố Cty Thu Hà cho Cty Ô Cấp vay, nhưng theo Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh – Giám đốc Cty Luật Hợp Việt vấn đề này là sai, là sự đánh tráo chủ thể, bà Hà khác hoàn toàn với pháp nhân Cty Thu Hà.

Còn bên vay là Cty Ô Cấp – là 1 pháp nhân nhưng ông Hiển lại cho vợ là bà Trần Minh Hằng cùng đứng bên vay là sai về hoạt động của Cty Ô Cấp và sai pháp luật.

Về nội dung “Lý do và điều kiện vay”, Luật sư Phượng cũng khẳng định là sai luật trong việc bàn giao con dấu, giấy phép cho cá nhân khác giữ, lý do Bên A (cá nhân bà Hà) đã sở hữu đất – Vậy câu hỏi đặt ra là Bà Hà hay Cty Thu Hà trúng đấu giá, bà Hà mua cổ phần hay Cty Thu Hà mua cổ phần?

Hợp đồng vay không thể có điều kiện mà phải là mục đích sử dụng vốn vay, ở đây nội dung vay nhưng ra điều kiện phải bổ nhiệm người vào Cty Ô Cấp để can thiệp hoạt động của một pháp nhân.

“Với những nội dung trên, hợp đồng vay có việc công chứng thực hiện công việc công chứng không đúng theo quy định pháp luật, nhiều nội dung trái pháp luật về những vấn đề cơ bản của hợp đồng”, Luật sư Phượng chỉ rõ.

Sai pháp luật

Nếu có việc Cty Thu Hà trúng đấu giá thông qua việc thi hành án của khoản nợ giữa Ngân hàng và Cty Ô Cấp. Tuy nhiên, có thông tin cho rằng, Cty Thu Hà trúng đấu giá một số lô lẻ.

Thủ tục thực hiện việc đăng ký dự án nhà ở được thực hiện theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và văn bản pháp luật về đầu tư xây dựng (khi chưa có Luật Nhà ở).

Luật Kinh doanh BĐS có quy định về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thông qua việc thực hiện thủ tục xin chủ trương trước khi thực hiện việc chuyển nhượng. Khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án thông qua hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần thực hiện dự án).

Đối với cơ quan quản lý về đất, các chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu đã có giấy chứng nhận) hoặc thủ tục bồi thường (nếu chưa có giấy chứng nhận) để bên nhận chuyển nhượng dự án được cấp giấy chứng nhận hoặc thực hiện đúng theo quy định về bối thường giải phóng mặt bằng.

Hiện nay, theo Điều 48, Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì một trong các điều kiện để chuyển nhượng dự án là chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Sau khi nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án thì nhà đầu tư thứ cấp (bên nhận chuyển nhượng) phải thực hiện đúng nội dung dự án đã phê duyệt.

Với các dự án BĐS đang thế chấp ngân hàng với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của dự án thì được đăng ký giao dịch bảo đảm như các tài sản khác, nhưng không kèm theo pháp lý dự án.

Nếu chủ đầu tư vi phạm về việc vay vốn ngân hàng, quyền sử dụng đất của dự án được đưa ra đấu giá. Vướng mắc của pháp luật là đối với việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất của dự án cũng giống như trúng đấu giá tài sản thông thường, người trúng đấu giá không trở thành chủ đầu tư mới của dự án (nếu trúng đấu giá toàn bộ đất của dự án) hoặc trở thành nhà đầu tư thứ cấp (nếu trúng đấu giá một đất của dự án).

Để giải quyết vướng mắc này, Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, theo đó chỉ áp dụng đối với khoản “nợ xấu” theo quy định. Tại điều 10 quy định, xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS phải có đầy đủ các điều kiện quy định và bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng.

Tại Điều 10 – Xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS:

1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2. Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng.

Khu dân cư số 1 Tây Nam, xã An Ngãi, thị trấn Long Điền, huyện Long Điền, tỉnh BR-VT do Cty CP Phát triển nhà Ô Cấp làm chủ đầu tư.

Với trường hợp của Cty Thu Hà, nếu chỉ trúng đấu giá quyền sử dụng đất một phần dự án thì vẫn không được công nhận là nhà đầu tư thứ cấp. Cty Thu Hà không phải trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017, không phải là công ty kinh doanh BĐS (không có ngành nghề kinh doanh BĐS), không đủ điều kiện về vốn của chủ thể thực hiện dự án… do đó Cty Thu Hà chỉ được xác định như một người có quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải tiến hành thương lượng bồi thường giải phóng mặt bằng. Còn các lô đất theo dự án đượ phê duyệt phải có giấy chứng nhận (sổ) với từng lô thì mới được chuyển nhượng cho người khác tại công chứng.

“Với những luận cứ trên, hiện Cty Thu Hà không phải là chủ đầu tư một phần dự án (Nhà đầu tư thứ cấp) nên không được phép hoạt động xây dựng (không phải là chủ đầu tư giấy phép xây dựng), thực hiện hoạt động kinh doanh, huy động vốn, tự ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi chưa có sổ từng lô, không thông qua công chứng), ký hợp đồng đối với tài sản hình thành trong tương lai”, Luật sư Phượng chỉ rõ sai phạm của Cty Thu Hà.

Phải chăng, Cty Thu Hà và Cty Ô Cấp đang “đánh võng” với các cơ quan quản lý Nhà nước của tỉnh BR-VT, coi thường pháp luật, lừa đảo người dân. Câu hỏi mà dư luận đang đặt ra, ai sẽ đứng ra bảo vệ dân?

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.